A aquisição de um novo imóvel é quase sempre sinônimo de objetivo alcançado, sonho realizado, seja ele somente para investimento ou para aumentar o conforto e melhorar o padrão de vida familiar.
Porém, envolve uma série de processos que vão desde o planejamento financeiro, até o mais burocrático deles: a preparação da documentação para comprar um imóvel.
Por mais perfeito que seja o local escolhido, qualquer problema com a documentação poderá comprometer o fechamento do negócio.
Ou pior ainda, poderá causar até mesmo a perda do bem, caso a compra seja concretizada sem os devidos cuidados com a verificação dos documentos.
Por isso, nunca é demais listar cada ponto de atenção na análise da documentação para comprar um imóvel e garantir que todos eles sejam checados antes de finalizar a negociação.
Então, para ajudar você nessa tarefa, este post o guiará por cada um dos cuidados necessários. Boa leitura!
1. Observar a documentação do vendedor
Qualquer problema ou dívida do atual proprietário ou vendedor do imóvel poderá recair sobre o bem, por isso, analisar sua documentação é muito importante para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Mas não bastam os documentos de quem tem o nome na escritura, se essa pessoa tiver uma empresa ou um cônjuge, mesmo que em união estável, se faz necessário analisar também a documentação e situação dos mesmos.
Isso ocorre porque as dívidas de uma empresa, por exemplo, poderão recair sobre os bens de seus proprietários, ou um divórcio litigioso poderá impedir a venda de imóveis durante seu curso.
Portanto, nunca deixe de verificar os seguintes documentos das pessoas físicas e jurídicas envolvidas com o imóvel:
- Cópia autenticada dos documentos pessoais — RG, CPF ou CNH;
- Certidão de Casamento ou Certidão de União Estável ou Nascimento;
- Certidão conjunta negativa de débitos relativos a impostos federais e procuradoria da União expedida pela secretaria da receita federal — dívida ativa;
- Certidão conjunta negativa de débitos relativos a impostos estaduais e procuradoria do estado relativa ao estado em que se localiza o imóvel e no respectivo domicílio — dívida ativa;
- Consulta junto ao cadastro da dívida ativa da prefeitura em que se localiza o imóvel e do respectivo domicílio;
- Certidões de distribuições de concordatas, recuperações judiciais e falências expedidas;
- Certidões de Distribuições Cíveis (Ações Cíveis e de Família e Sucessões) e Execuções Fiscais Estaduais e Municipais expedidas na Comarca do Imóvel e na Comarca do respectivo domicílio;
- Certidões de Distribuições de Concordatas, Recuperações Judiciais e Falências expedidas na Comarca do Imóvel e na Comarca do respectivo domicílio;
- Certidão pessoal do Distribuidor de ações em andamento, de ações criminais e execuções criminais na Comarca do Imóvel e na Comarca do respectivo domicílio;
- Certidões de Distribuições de Ações Federais (cíveis e criminais) – 1° e 2° grau;
- Certidões de Distribuições de Ações Trabalhistas expedidas nas circunscrições da Justiça do Trabalho;
- Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas (CNDT-TST);
- Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto, período de 05 anos.
2. Analisar os documentos do imóvel e do condomínio
Dívidas de IPTU, condomínio e de consumo ficam atreladas ao imóvel, por isso, para certificar-se de que junto com o bem não estará contraindo também uma dívida, é necessário checar a seguinte documentação:
- Certidão Negativa de tributos imobiliários emitida pela prefeitura;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel objeto do contrato (menos de 15 dias da data da sua apresentação);
- Cópia autenticada da ata da assembleia geral que elegeu o síndico do condomínio;
- Cópia da convenção condominial e respectivo regulamento;
- Certidão Negativa de IPTU;
- Contas de consumo devidamente quitadas, referentes aos últimos 03 meses (água, luz, gás);
- Se for casa, certidão UNICAI.
A saúde financeira do condomínio do qual o imóvel que está sendo adquirido faz parte também é um ponto de atenção importante, já que dívidas trabalhistas ou de fornecedores, por exemplo, podem aumentar a cota condominial.
Então, é essencial verificar a seguinte documentação do condomínio:
- Certidões de distribuições cíveis (ações cíveis e de família e sucessões) e execuções fiscais estaduais e municipais;
- Certidão Negativa conjunta de débitos relativos a impostos federais e procuradoria da união (dívida ativa) ou relatório de situação fiscal e complementar;
- Certidões de distribuições de ações trabalhistas expedidas nas circunscrições da justiça do trabalho em que se localizar o imóvel;
- Certidões Negativas de débitos trabalhistas (CNDT-TST).
3. Prestar atenção no contrato de compra e venda
O compromisso de compra e venda do imóvel é um importante documento no qual ficam definidos todos os direitos e obrigações tanto do comprador quanto do vendedor.
Tudo o que foi acordado deverá constar no contrato.
É aconselhável ter o acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário, ou de uma boa imobiliária capaz de fornecer esse tipo de assessoria.
Afinal, no documento não poderão faltar informações como valor, prazos e formas de pagamento, posse, documentos exigidos e, caso haja algum problema, quais são as regras para que se desafaça o negócio.
4. Ter agilidade nas etapas das transações
A elaboração e análise dos jogos de certidões, a preparação da minuta do compromisso de compra e venda e, depois da conclusão do negócio, o registro da escritura no cartório de registro de imóveis são etapas que podem ser agilizadas quando acompanhadas por profissionais qualificados e experientes no processo.
Por isso, é importante que se possa contar com uma imobiliária idônea e especializada para o acompanhamento de todo o processo.
Ter essa assessoria minimizará riscos e poderá prevenir problemas relacionados à documentação do imóvel ou de seus vendedores, e a minutas de contrato que não garantam a segurança de todas as partes envolvidas na venda.
Então, para ter certeza que encontrou a empresa certa para assessorá-lo nessa importante negociação, entre em contato com a equipe de especialistas da Bossa Nova Sotheby’s International Realty e garanta um investimento seguro.
