Termos ganham protagonismo em São Paulo e atraem investidores atentos à diversificação de portfólio
Com a revisão do Plano Diretor e a constante busca por soluções que unem moradia acessível, mobilidade urbana e desenvolvimento sustentável, o mercado imobiliário paulistano vive um novo momento. Alguns termos, antes restritos ao vocabulário técnico de incorporadoras e urbanistas, começam a ganhar espaço nas conversas entre investidores atentos e consultores estratégicos.
Essas classificações, além de apontarem o perfil de uso ou a faixa de renda atendida por um projeto, revelam também caminhos menos óbvios, mas promissores para a valorização de ativos imobiliários, principalmente em regiões centrais da cidade.
Para entender como essas categorias funcionam na prática e quais oportunidades elas escondem, conversamos com Leticia Urbano, consultora da Bossa Nova Sotheby’s e especialista nessa área para sanar todas as dúvidas. Confira!
BNSIR: O que significam as siglas HIS, HMP, NR, R2V e outras que você encontra nos lançamentos atuais? Pode explicar com um exemplo de produto real da Bossa Nova ou do mercado?
Leticia: Essas siglas que aparecem nos lançamentos atuais estão diretamente ligadas ao Plano Diretor da cidade de São Paulo, que é basicamente um conjunto de diretrizes que organiza o desenvolvimento urbano e define como o solo pode ser utilizado. Elas representam categorias específicas dentro dos empreendimentos e determinam, por exemplo, para quem aquele imóvel está sendo pensado, se há restrição de renda, se é residencial ou comercial, e assim por diante.
HIS 1, é Habitação de Interesse Social 1, e corresponde a imóveis voltados para famílias com renda de até três salários mínimos. Já o HIS 2 atende famílias com renda entre três e seis salários mínimos. Ambos fazem parte de políticas públicas que visam permitir moradias dignas para a população de menor renda, com incentivos tanto para o morador quanto para o incorporador que adere a esse modelo.
Depois temos o HMP, que é a sigla para Habitação de Mercado Popular. Essa categoria já atende um público com renda entre seis e dez salários mínimos. São pessoas que não se enquadram no perfil de habitação social, mas ainda assim precisam de imóveis com preços mais acessíveis, seja por não ter vaga de garagem ou incentivos fiscais ao incorporador que são repassados ao preço. Esses projetos são cada vez mais comuns em regiões com boa infraestrutura, pois ajudam a equilibrar a ocupação da cidade.
Aí a gente entra na sigla R2V, que significa Residencial 2 Vertical. São edifícios com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente, ou seja, são aqueles apartamentos convencionais que a gente conhece. Eles não têm restrição de renda como os HIS ou os HMP, e o foco costuma ser em localização, tipologia de planta e aproveitamento do terreno conforme o zoneamento urbano.
Já o NR, que é Não Residencial, designa áreas ou unidades voltadas exclusivamente para atividades comerciais ou de serviços. Aí temos subclassificações:
NR01, que contempla atividades de menor impacto, como pequenos comércios; NR02, comércios e serviços de média intensidade; NR03, que já envolve usos mais intensos, como grandes comércios ou até indústrias e o NR04, voltado para empreendimentos maiores, que exigem planejamento urbano mais detalhado.
Esses NRs podem estar incluídos em projetos mistos, o que é super interessante, porque ativa a rua, gera movimento no entorno e aumenta a atratividade do projeto.
Um exemplo bem completo disso é o empreendimento Art’Stone, no Itaim. Ele reúne várias dessas siglas. Tinha unidades HMP, que inclusive já foram 100% vendidas, existem poucas NR ainda disponíveis, que são ótimas para quem busca renda, e plantas residenciais maiores, de 54 a 100 m². As unidades maiores possuem pé direito duplo e estão com uma velocidade de vendas incrível, seja pela localização, pelo glamour do projeto, seja pela vista privilegiada. É um produto super exclusivo, com um mix bem estratégico.
Outro exemplo é o Indi 70, que também tem unidades NR no projeto, com acesso às áreas comuns como lazer e recepção, além da possibilidade de locação de vaga de garagem ou uso do subsolo para desembarque de itens e pessoas.
Essas tipologias estão cada vez mais integradas nos projetos porque ajudam a cidade a crescer de forma mais equilibrada e, ao mesmo tempo, oferecem boas oportunidades de investimento.
BNSIR: Cada uma dessas categorias tem vantagens específicas para o investidor. Pode explicar, de forma estratégica, quais são os principais benefícios que elas oferecem?
Leticia: Quando o investidor começa a buscar apartamentos compactos (studios ou de um dormitório) para diversificação de investimento, ele se depara com muitos valores de metro quadrado, tanto dentro do mesmo projeto quanto em relação aos bairros. São Paulo tem uma característica bem definida em relação ao valor médio do metro quadrado de cada bairro, especialmente quando falamos de apartamentos residenciais (R2V).
O Plano Diretor começou a discutir e a oferecer vantagens construtivas aos incorporadores que aprovam projetos com o objetivo de também resolver problemas da cidade.
Incluir imóveis não residenciais (NR), como lojas na fachada ativa, studios para geração de renda, consultórios e escritórios dentro dos projetos residenciais, permite a construção de mais metros quadrados por coeficiente de terreno, conforme o zoneamento da prefeitura.
O mesmo acontece com apartamentos residenciais e studios, com ou sem limitador de renda e sem vaga de garagem. Se o empreendimento imobiliário incentiva as pessoas a não possuírem carro, contribui para a redução da quantidade de veículos em circulação e, consequentemente, melhora os engarrafamentos tão conhecidos da cidade.
Para não sobrecarregar o transporte público, os empreendimentos que oferecem apartamentos de incentivo social (HIS e HMP), próximos aos grandes centros e ao transporte público, recebem incentivos fiscais da prefeitura. Isso permite oferecer à população dessa faixa social um valor de metro quadrado subsidiado.
Muitos empreendimentos com valor do metro quadrado incentivado não conseguiram atingir o público primário. Com isso, uma nova determinação do Plano Diretor permitiu que investidores fora dos limites de renda de até dez salários mínimos pudessem comprar, com a responsabilidade de locar ou vender para pessoas dessa faixa de renda. Essa possibilidade permite que o investidor negocie o metro quadrado nos melhores bairros de São Paulo a valores mais baixos, com algumas contrapartidas.
É muito importante frisar que comprar projetos NR para renda, HIS e HMP fora do enquadramento tem suas vantagens e desvantagens. É preciso estar atento à negociação, à forma de financiamento e à liquidez do imóvel na hora da revenda.
Investidores fora do enquadramento de renda de determinado empreendimento não podem financiar os imóveis, uma vez que os bancos financiam apenas para o público-alvo. O ideal é pagar no fluxo de obra. Já os investidores que optarem pelos imóveis NR (não residenciais) podem financiar na modalidade de imóvel comercial. Muitos bancos financiam esse tipo de imóvel por até dez anos, diferentemente dos imóveis residenciais, cujo financiamento pode durar entre 30 e 35 anos.
O retorno do aluguel sempre será maior conforme a negociação do metro quadrado e o valor conquistado mensalmente nas locações de long stay e short stay.
Vale ressaltar que a oferta futura do imóvel a ser comprado precisa ser levada em consideração em relação à rentabilidade futura, além do ganho ou perda de valorização do metro quadrado e sua liquidez.
BNSIR: Existe uma percepção de que produtos com essas siglas são ‘populares’ ou ‘fora do radar’ de investidores sofisticados. O que você diria para desconstruir esse mito?
Leticia: Com a oferta de diferentes imóveis conforme citado acima, e com o desejo de investir e alcançar liberdade financeira, muitas pessoas compram pequenos imóveis buscando preço do metro quadrado, sem analisar as demais variáveis. Os imóveis com sigla de mercado popular são populares na essência. Quando falamos de empreendimentos voltados para esse público, com 80% ou mais de unidades classificadas em HIS e HMP, temos, de fato, um perfil popular em sua essência e convivência. Projetos em que apenas uma pequena parte está classificada como popular não apresentam essa característica, uma vez que a maioria das unidades é voltada para outro público.
É importante trabalhar com corretores especializados em imóveis compactos, que não tenham viés em relação à venda e ao produto. Corretores que conhecem bairros e projetos podem apresentar as opções certas, mostrando as nuances mencionadas. Metro quadrado baixo nem sempre significa bom investimento.
BNSIR: Em termos de localização, onde geralmente estão os lançamentos com essas classificações? Quais bairros estão se destacando? Há algum movimento de revalorização acontecendo?
Leticia: Os projetos populares estão em todos os bairros de São Paulo. A cidade tem um grande déficit habitacional que precisa ser resolvido pelos três níveis de governo: municipal, estadual e federal. No entanto, os projetos em bairros mais nobres e centrais trazem maior certeza de rentabilidade e liquidez. É preciso fazer escolhas. Investir em bairros mais procurados por pessoas de fora da cidade e do país sempre será um ótimo investimento.
BNSIR: Entre os produtos da Bossa Nova ou sob nossa curadoria, quais lançamentos atuais ou futuros se enquadram nessas categorias? O que os torna diferentes dentro do segmento?
Leticia: Empreendimentos como o Art’Stone, no Itaim, que hoje tem poucas unidades NR disponíveis para venda, são bons exemplos de projetos mistos. Ele teve poucas unidades HMP (100% vendidas) e poucas NR. É um projeto com plantas residenciais de 54 a 100 m² e apenas 33 unidades no formato studio (residenciais e não residenciais). Sua localização e características tornam o produto desejável e exclusivo: poucos para poucos.
Outro exemplo é o Indi 70, que também tem poucas unidades NR no prédio. Essas unidades têm acesso a todas as áreas do prédio, como lazer e recepção, além da possibilidade de locar vaga de garagem ou utilizar o subsolo para desembarque de itens e pessoas.
BNSIR: Se você tivesse que criar uma estratégia para um investidor começar com pouco e escalar, qual dessas categorias seria o primeiro passo ideal? Por quê?
Leticia: O primeiro passo é saber quanto do seu patrimônio você quer utilizar para investir, ou ainda, se você não tem patrimônio e quer comprar na planta para começar a compor o seu. Pergunte-se: se você fosse viajar e precisasse alugar um espaço parecido por alguns dias, usaria este imóvel?
Depois, avalie o bairro e o que ele oferece: comércio próximo, transporte, hospitais, faculdades, pós-graduações, locais de grandes shows e feiras. São Paulo é uma cidade de turismo gastronômico, entretenimento, negócios, tratamentos médicos e formação acadêmica. Tudo isso impacta a demanda e a valorização do imóvel.
BNSIR: Na sua visão, qual dessas siglas representa o melhor ‘custo-benefício invisível’ hoje no mercado? Algo que os olhos comuns não veem, mas quem entende de mercado reconhece de longe.
Leticia: O custo-benefício invisível não está nas siglas, mas sim no conjunto de fatores que faz com que um imóvel seja mais caro em um bairro do que em outro, por conta da oferta e demanda. Não é possível comparar o preço do metro quadrado entre bairros como Itaim e Brooklin ou Perdizes. Estes dois últimos são bem localizados, mas não são tão procurados quanto Itaim, Vila Nova Conceição, Pinheiros e Moema. Ou seja, o metro quadrado será naturalmente diferente.
BNSIR: Para quem está pensando em montar uma carteira imobiliária diversificada, como esses produtos entram no planejamento? Eles são âncoras, apostas ou uma forma de proteger o portfólio?
Leticia: Qualquer carteira de investimento precisa ser diversificada. Não se deve colocar todos os ovos em uma única cesta. Compactos muito bem localizados e em estruturas mais exclusivas são bem interessantes. Apartamentos de dois dormitórios que possam ser locados como long stay, short stay e utilizados pelo próprio investidor ou sua família têm demanda reprimida e liquidez.
O Itaim, por exemplo, é um bairro carente de apartamentos novos de um, dois e três dormitórios com metragem intermediária. Temos muitos apartamentos antigos ou prédios novos com muitos studios, além de apartamentos grandes, acima de 200 m². Plantas de 70 a 120 m² em prédio novo são uma raridade.
BNSIR: Existe alguma tendência nova (ou ainda pouco explorada) dentro desses segmentos que os investidores mais atentos deveriam começar a observar desde já?
Leticia: Sim, os projetos que são construídos de dentro para fora, com as características mais procuradas por quem vai morar. Muitos investidores compram imóveis que não são do seu perfil e não questionam o que o consumidor final vai buscar ou prefere. É sempre melhor olhar o produto com os olhos do cliente, valorizando não só o preço, mas o valor percebido.
