Com a captação recorde das aplicações em poupança com R$ 95,8 bilhões no acumulado de 2020, o interesse dos bancos em conceder crédito imobiliário aumentou de forma considerável. Isso porque por determinação do Banco Central, 65% do montante captado com a poupança só pode ser emprestado nesta modalidade. Ou seja, o financiamento imobiliário está com caixa alto e as instituições financeiras querem dar destinação a este montante. No período de janeiro a julho, elas emprestaram R$ 54,1 bilhões em financiamentos imobiliários.
Agora vamos retomar dois outros fatores que configuram o bom momento. A taxa Selic está em 2% ao ano e apesar dos bancos não a estarem acompanhando nos contratos de financiamento, ajuda e muito na negociação de taxas mais baixas.
Some-se a isso o alto estoque de lançamentos e imóveis com o otimismo dos empresários do setor da construção civil que continuam investindo em novos empreendimentos e temos o cenário propício para se fechar bons negócios. Performance comprovada pelos dados da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias) que registrou um aumento de 10,5% nas vendas de imóveis no comparativo entre o 2o semestre de 2020 diante do mesmo período de 2019.
Uma operação simples
Contratar um financiamento imobiliário atualmente é uma operação de crédito simples, que pode ser realizada online e pelos aplicativos da maioria das instituições financeiras, mas também com todo o suporte do consultor imobiliário.
Passo 1 – Simulação – o passo inicial é fazer uma projeção do valor que se pretende financiar, no tempo que se pretende pagar, informando dados pessoais e o valor que será pago na entrada. Com isso é encaminhada uma proposta ao banco para análise de crédito.
Passo 2 – Aprovação de crédito – caso ainda não tenha um valor pré-aprovado, é necessário apresentar uma documentação para que seu perfil seja analisado e então seja estipulado o seu limite de crédito para financiamento. A documentação exigida normalmente é a comprovação de renda, garantias, documentos de identificação e documentos do imóvel que será financiado. O banco somará a estes dados seu histórico de crédito e fará a pesquisa de sua situação cadastral e financeira junto a órgãos como o Serasa, para avaliar sua viabilidade como credor.
Passo 3 – Avaliação do imóvel – empresas credenciadas do banco fazem a avaliação do imóvel para que o crédito seja liberado.Essa avaliação só é permitida com o imóvel pronto e no caso de imóveis usados antes de obras de benfeitoria.
Dicas
O mercado está aquecido e o momento é de negociação. Fique atento às taxas. Embora a Selic esteja em 2% ao ano, temos uma enorme variação de taxas praticadas em contratos de financiamento imobiliários, que vão desde 3,99% a mais de 8%. “A taxa de balcão é só o começo do jogo”.
Incluir gastos de cartório e impostos no montante se tornou uma praxe do mercado. Aproveite esta condição.
Outra oportunidade é a possibilidade de utilizar o FGTS na negociação. Avalie bem a melhor forma de usá-lo. Na composição da entrada ou na antecipação de parcelas. Se tem esta intenção desde o início, considere o formato do contrato.
Sobre formato do contrato leia-se SAC (sistema de amortização constante) aquele em que você paga parcelas mais altas inicialmente, que vão reduzindo gradualmente ou Parcelas Fixas conhecido também como Tabela Price. Embora pareça ser menos arriscado, o Tabela Price costuma ser 15% mais alto do que o SAC, embora ambos sejam corrigidos pela TR.
Cada instituição financeira tem um valor diferente para os seguros obrigatórios dos contratos de financiamento imobiliário, porém juntos eles devem representar um valor em torno de 3% do total do contrato. Os seguros obrigatórios são dois: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Além de ter atenção a este percentual, também veja se seguros extras, estes não obrigatórios, mas comumente oferecidos, são funcionais para você e sua família ou somente mais um gasto.
Atenção às manobras matemáticas, termos e siglas ao comparar as ofertas de diversas instituições. Use como “porto-seguro” dois parâmetros que todo banco é obrigado em fornecer: CET (custo efetivo total), que inclui juros efetivos, seguros e outras despesas e a soma das prestações mensais de todo o financiamento.
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