Cenário difícil e com desafios marca projeções para o setor, que ainda oferecerá boas oportunidades para clientes de alto padrão
O ano termina e para o mercado imobiliário deve deixar saudades da combinação taxa de juros baixa, crédito imobiliário abundante com poupança em alta e mercado aquecido em todas as direções. No alto padrão, a busca por imóveis maiores, com áreas externas, migração das áreas urbanas para cidades e condomínios com toda estrutura bem próximos no sentido do litoral, do campo, da serra. Lançamentos, muitos lançamentos. Para todos os perfis. Sempre com uma atenção ao bem-estar, à iluminação natural, à tecnologia, à sustentabilidade. Ah, 2021, que ano!
Eleições, inflação, alta de juros, revisão para baixo no PIB. 2022 surge sem chances de trazer as mesmas condições que o ano anterior proporcionou. “Não significa que 2022 será um ano perdido. Significa que será um ano para se navegar com atenção redobrada e se usando todos seus recursos e expertise. Sabe aquele ditado que mar tranquilo não faz bom marinheiro? Então 2022 será um ano bom para formar marinheiros”, explica Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s.
O que se espera para o ano que vem?
No geral, o mercado imobiliário residencial pisou fundo no acelerador durante a pandemia. Para se ter uma ideia, o montante de crédito imobiliário concedido a pessoas físicas dobrou entre setembro de 2019 e setembro de 2021.
A mesma proporção se repetiu na demanda por casas grandes e condomínios de luxo desde 2019. A busca por imóveis na faixa dos R$ 2 milhões foi ainda maior do que nos demais segmentos. A demanda continuou em alta até o primeiro semestre no semestre de 2021 e só atingiu a estabilidade no terceiro trimestre. Vale lembrar que o distanciamento social impulsionou as famílias a repensarem suas decisões de moradia, movimentando o mercado. Em paralelo, a baixa na taxa de juros estimulou a economia e se refletiu nos financiamentos imobiliários. Isso favoreceu muito a busca das famílias por novos lares.
A maré, porém, já começa a mudar. “O mercado imobiliário será muito diferente em 2022”, avalia Marcello Romero, CEO da imobiliária de alto padrão Bossa Nova Sotheby’s. “Teremos uma tempestade com juros mais elevados e eleições. E já estamos vivendo a alta do Índice Nacional da Construção Civil (INCC).” Ainda com certo otimismo, a previsão é compartilhada pelo presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet: “O mercado continuará indo bem, mas não tão bem quanto em 2021. Essa demanda dos consumidores por imóveis ainda vai continuar por algum tempo”.
Para Danilo Igliori, VP economista-chefe da OLX Brasil, o mercado de luxo também sofrerá certa desaceleração. “Com o gradual fim do distanciamento social é natural que realocações de moradia movimentem o mercado”, afirma. “No entanto, acreditamos que esse movimento não será tão grande quanto foi durante o período mais severo da pandemia.”. Igliori destaca que a deterioração do cenário macroeconômico – com menor crescimento do PIB e maiores taxas de juros – impeça o setor de repetir o desempenho de 2021.
O economista destaca que a desaceleração deverá ser gradual. Diz ele: “Vale notar também que 2021 foi um ano muito bom, de maneira que 2022 ser inferior em termos de atividade a 2021 não significa uma tragédia para o mercado. Mas sim uma acomodação, cujos riscos de pender para um pior cenário acompanham o risco fiscal. Ou seja, o risco de o país não conseguir decidir como estruturar as contas públicas de forma sustentável”.
Marcello Romero lembra, no entanto, que o público de alto padrão é menos dependente de crédito imobiliário. “Muita gente aproveitou a oportunidade e comprou à vista, diz. Já as construtoras tiveram problemas com isso, porque o orçamento das obras subiu cerca de 25% desde 2020. “Uma empresa menos parruda pode não conseguir construir com os recursos que levantou.”
Oportunidades
As oportunidades serão menores, mas estarão presentes para quem entende do mercado imobiliário. Regiões específicas de São Paulo e Rio de Janeiro ainda oferecem boas oportunidades de negócios para o segmento de alto padrão, comenta Danilo IGliori. “Portanto, acreditamos que Leblon, Ipanema e Lagoa no Rio serão afetados de maneira mais gentil pela acomodação da atividade do setor em 2022. Em São Paulo, destacamos Vila Nova Conceição, Jardim Paulistano e Vila Olímpia.”
No mercado paulistano, especificamente, o radar da Bossa Nova Sotheby’s detecta boas oportunidades no Ibirapuera e em Pinheiros. “Esses bairros consagrados têm bom desenvolvimento, mas podem ser complicados para formar uma área de empreendimento”, alerta Romero. Existem, no entanto, opções de valorização no Brooklin Novo, Moema e até nos Jardins (na área mais próxima das ruas Augusta e Lorena). “A região da avenida República do Líbano vai se tornar um “paliteiro” de prédios. Os futuros compradores encararão um preço de R$ 30 mil por metro quadrado.” A rua Afonso Brás, localizada entre a Avenida Santo Amaro e o Parque do Ibirapuera, não era tão valorizada e passou a ter imóveis na casa dos R$ 7 milhões. “Essa é a nossa realidade hoje”, conclui Romero.
Com o novo momento, a tendência é o patamar de valores subir, porém com financiamentos de percentuais menores. “Há pouca oferta e ocorrerão menos lançamentos. E eles serão mais caros”, analista o CEO da Bossa Nova Sotheby’s. O novo público comprador – a geração millennium que está chegando ao auge da vida profissional – terá de pagar mais caro ou ainda pesquisar por imóveis usados, que também estão em alta.
Ainda neste cenário complexo e de desafios, a Bossa Nova Sotheby’s também identifica oportunidades de negócio para investimentos, segunda residência e upgrades. Vale citar empreendimentos bem-sucedidos como Praia da Grama e Porto Fino, com um perfil bem específico, localizados no interior de São Paulo, mas a menos de 1 hora de distância da capital. “São opções muito flexíveis que funcionam tanto para moradia, como segunda residência, como investimento e que já apresentam grande valorização, mesmo ainda em fase de lançamento. São best-sellers e projetos premiados”, finaliza Marcello Romero.
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Informações e reportagem de Mario Ciccone, gentilmente cedidas pela revista The President.
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