Veja situações em que é ou não necessário pagar imposto, especialmente quando há ganho de capital

Termina no dia 30 de abril o prazo para entrega à Receita Federal da declaração anual de imposto de renda. Veja como declarar a compra e venda de imóveis no IR 2021Com relação aos imóveis, em 2021, ser proprietário de um bem em valor superior a R$ 300 mil ou ter vendido um imóvel com ganho de capital, mesmo nos casos em que é possível optar pela isenção, em 2020, já torna o contribuinte obrigado a declarar.

Não há muitas dúvidas acerca da descrição dos bens na tabela de Bens e Direitos, embora seja comum o erro de preenchê-la de forma abrangente e com poucos detalhes, sem informar dados que são exigidos e em um processo de análise mais minuciosa, a chamada Malha Fina, pode implicar em uma convocação para posterior apresentação de comprovantes, complementos e muita burocracia.

Grande parte das dúvidas se concentram no cálculo do imposto, negociações que garantem isenção de pagamento ou redução da alíquota, que atualmente é de 15% sobre o lucro imobiliário, ou seja, a diferença entre o valor de compra e o de venda do imóvel.

Também surgem questionamentos com relação a imóveis adquiridos com financiamento. Como fica a declaração?

Por isso, a seguir preparamos uma lista com as principais questões que envolvem a declaração de compra e venda de imóveis separadas por temas.

Imóveis comprados em 2020

  • Cada imóvel deve ser inserido na tabela de Bens e Direitos. Atenção ao código de tipo de bem. Por exemplo, 11 é o número correspondente a apartamentos.

  • Em “Discriminação” devem ser relacionadas as informações relevantes do bem:

                 – Vendedor do imóvel, nome, CPF ou CNPJ

                 – Compra à vista ou financiada

                 – Data da compra

                 – Número da matrícula e cartório de registro

                 – Área (igual ao que consta na escritura)

                 – Inscrição Municipal (imóveis urbanos) ou NIRF (imóveis rurais)

  • No campo “Situação em 31/12/2019”, coloque o valor zero, pois você ainda não tinha a propriedade do imóvel.

  • Em “Situação em 31/12/2020” insira o valor pago na compra durante o ano de 2020. Caso a compra tenha sido feita à vista, você deverá informar todo o valor pago pelo bem. Se a compra foi financiada veja o próximo tópico.

Imóveis comprados em 2020 com financiamento

  • Financiamentos imobiliários devem ser informados somente na ficha de Bens e Direitos. A tabela Dívidas e Ônus Reais não se aplica a eles.
  • Este informe é feito nos campos “Situação em 31/12/2019” e “Situação em 31/12/2020”. Como a compra foi feita em 2020, o campo “Situação em 31/12/2019” ficará zerado e o “Situação em 31/12/2020” deve ser preenchido com o valor efetivamente desembolsado no ano base da declaração, ou seja, 2020. Não esqueça de incluir juros e outros encargos envolvidos no parcelamento.

  • No caso de financiamentos imobiliários em andamento, no campo referente a 2019, preencha todo o valor pago até a data. No campo referente a 2020, coloque somente a soma dos valores pagos no ano de 2020. 

  • O valor total pago, incluindo os custos do financiamento, corresponderá ao custo de aquisição do imóvel, que você deverá declarar todos os anos, enquanto for proprietário deste bem. Isso será benéfico no caso de venda do imóvel quando quitado, porque reduz a base de cálculo do IR a ser pago.

Imóveis vendidos em 2020

  • O imóvel vendido deve ter seu registro atualizado na tabela de Bens e Direitos e ter sua venda detalhada no campo “Discriminação” com a inclusão do nome e CPF do comprador, valor, forma de pagamento e data do negócio.

  • A “Situação em 31/12/2020” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2019” deve refletir o valor que constava antes.
  • O mais importante para quem vende é calcular se houve lucro imobiliário, que é tributado pela Receita Federal  e se cabe ou não a opção pela isenção. 

  • A orientação é que este cálculo seja feito em até um mês após a venda do imóvel, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020). O recolhimento do imposto deve ser realizado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF emitido no próprio GCAP e as alíquotas variam de 15% a 22,5% sobre o lucro. 

  • Caso você tenha perdido o prazo, é possível emitir um DARF com a multa e os juros de mora no programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal

  • Ao fazer seu IR 2021, em caso de venda de imóveis não basta preencher a tabela de Bens e Direitos. Você deve importar os dados do GCAP2020, comprovando ter realizado o cálculo de lucro imobiliário, bem como o pagamento do IR, se devido.

  • Com a importação o programa IR 2021 preenche automaticamente sua declaração e classifica este rendimento como isento ou sujeito à tributação exclusiva.

  • Importante: o destino dado ao dinheiro recebido pela venda deve ser declarado no mesmo IR 2021. Por exemplo: uma aplicação financeira, compra de outro imóvel. Este tipo de coerência evita que se caia na Malha Fina.

Casos de isenção de IR

Existem três casos em que o lucro de capital com a venda de imóveis é isenta. São eles*:

  • Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 06.

  • Venda de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam um redutor no IR sobre o ganho de capital, já aplicado no preenchimento do GCAP).

  • Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato.

    Caso apenas parte do valor seja destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributada proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 07.

Quer saber mais sobre detalhes do mercado imobiliário? Entre em contato com a Bossa Nova e fale com um de nossos consultores. 

 

Leia também: 
5 razões para investir em imóveis
Modalmais: Panorama econômico de Fevereiro | 2021
Selic a 2,75% ainda é ótima opção para garantir crédito imobiliário
Especial financiamento imobiliário: passo a passo, dicas e oportunidades
Mercado imobiliário de São Paulo pode crescer com revisão do Plano Diretor da cidade