Estudo da Bossa Nova Sotheby’s revela onde investir em imóveis de alto padrão para garantir liquidez e bons retornos
O mercado imobiliário de São Paulo segue mostrando resiliência e oportunidades estratégicas para investidores que buscam não apenas valorização patrimonial, mas também liquidez a partir da locação. No segundo trimestre de 2025, bairros tradicionais da capital registraram forte desempenho em indicadores de rentabilidade, consolidando-se como polos atrativos para quem deseja adquirir imóveis de alto padrão.
Entre os parâmetros utilizados pelos especialistas, o rental yield se destaca como um dos principais indicadores. Ele mede o retorno obtido com o aluguel em relação ao valor de aquisição do imóvel, permitindo ao investidor avaliar com clareza a viabilidade da operação. Em um cenário de juros ainda elevados e escassez de terrenos em regiões consolidadas, esse dado se torna fundamental para embasar decisões de compra e locação.
Os números mostram que bairros da zona oeste e sul, como Alto de Pinheiros, Brooklin e Vila Madalena, lideram em rentabilidade, com valores medianos de aluguel entre R$ 23 mil e R$ 28 mil mensais. Já regiões próximas a universidades, como Higienópolis e Vila Mariana, também se destacam pelo equilíbrio entre demanda, valorização e liquidez futura, reforçando a diversidade de perfis que atraem tanto investidores quanto inquilinos.
Para entender melhor os fatores que impulsionam esse movimento e as perspectivas para os próximos meses, o Blog da Bossa Nova Sotheby’s conversou com Denise Ghiu, Chief Data Officer da empresa e criadora do Snapshots, que compartilhou insights sobre os bairros mais promissores, o perfil dos imóveis de maior procura e as tendências para o segmento de alto padrão no segundo semestre.
Quais bairros de São Paulo ofereceram as melhores oportunidades de rentabilidade no 2º trimestre de 2025?
Denise Ghiu: Bairros bem localizados na zona oeste e sul da cidade para apartamentos de alto padrão são bem valorizados para locação. Por exemplo, em Alto de Pinheiros a mediana de locação foi R$28.000/mês, no Brooklin, R$25.000/mês e Vila Madalena, R$23.000/mês. Além disso, os bairros com boa demanda nas proximidades de faculdades como Higienópolis (R$20.000/mês) e Vila Mariana (R$19.000/mês) tendem a oferecer melhores oportunidades de rentabilidade.
O que explica o aumento do interesse por determinados bairros na hora de alugar ou investir?
Denise Ghiu: Assim como a decisão de compra, fatores como proximidade de clubes, serviços de alta qualidade e disponibilidade de apartamentos com a metragem desejada pela demanda influenciam diretamente na disposição de alugar ou investir.
Qual é o tamanho típico dos imóveis que combinam boa procura de locação e liquidez futura?
Denise Ghiu: Nossa pesquisa mostrou que a área mediana encontrada nos bairros com maior rentabilidade estava entre 180m² e 315m². A escassez de terrenos em alguns bairros tornam os empreendimentos que possuem áreas maiores ainda mais desejados, o que pode trazer maior liquidez no futuro.
Por que o rental yield é um indicador importante tanto para quem investe quanto para quem compra para morar?
Denise Ghiu: O rental yield é um indicador relevante porque mostra o retorno do aluguel em relação ao investimento no imóvel. Em bairros onde o valor do metro quadrado está acima da média na cidade como os exemplos citados, Alto de Pinheiros (R$ 14.886/m²), Brooklin (R$ 15.487/m²), Vila Madalena (R$ 15.455/m²), a comparação entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de locação orienta o proprietário/investidor em relação a liquidez futura.
Quais bairros unem qualidade de vida e bom potencial de valorização para o comprador racional?
Denise Ghiu: Bairros com boa infraestrutura, áreas verdes e serviços são geralmente mais valorizados. No entanto, o ideal para uma compra racional, nestes casos, é entender a oportunidade de negócio e seu potencial de valorização frente a escassez de terrenos ou raridade de reprodução do empreendimento, uma vez que estamos observando a expansão do alto padrão para novas regiões da cidade antes pouco explorado pelo mercado imobiliário, fenômeno que é intensificado pela raridade de áreas disponíveis em bairros já consolidados.
O que podemos esperar do mercado de alto padrão no segundo semestre em termos de locação e liquidez?
Denise Ghiu: No contexto atual, com a manutenção de juros altos e um menor estoque disponível para o alto padrão, a tendência é de manutenção da rentabilidade, pois a valorização dos aluguéis têm superado a inflação oficial aumentando o interesse dos investidores. Além disso, imóveis bem localizados com área de lazer ou próximas aos clubes ou parques e aqueles que oferecem soluções sustentáveis e diferenciais como decoração sofisticada e mobiliário de qualidade são atrativos para o inquilino de alto padrão. A liquidez para este tipo de imóvel costuma ser moderada, no entanto, caso os juros iniciem trajetória de queda, poderemos estar diante de um novo ciclo de aquecimento do mercado imobiliário em geral.
