O novo Código de Obras e Edificações de São Paulo (COESP), sancionado pelo prefeito João Doria, promete simplificar e agilizar o processo de licenciamento de construções e reformas de imóveis na cidade, já que estabelece regras administrativas mais claras, reduz a quantidade de documentos exigidos, fixa prazo máximo para que a prefeitura se pronuncie sobre os pedidos de licenciamento e, especialmente, dispensa o licenciamento de determinadas atividades. Mudanças que, com certeza, favorecem o desenvolvimento urbanístico da capital e, sobretudo, contribuem para a saúde mental do cidadão, que deixa de passar por longos e irracionais processos burocráticos.
Um dos pontos que merecem destaque no novo Código é a dispensa de aprovação junto à prefeitura para obras consideradas de baixo impacto. Dessa forma, nos termos definidos no artigo 13 do COESP não estão sujeitas ao licenciamento a execução de:
I – obra e serviço de reparo e limpeza;
II – restauro;
III – alteração do interior da edificação que não implique modificação na estrutura que interfira na estabilidade da construção;
IV – modificação do interior da edificação que não implique na redução das condições de acessibilidade e segurança existentes;
V – execução de obra e serviço de baixo impacto urbanístico de acordo com o disposto neste Código.
A lei prossegue considerando obras de baixo impacto urbanístico as seguintes atividades:
I – construção e demolição de obras complementares à edificação com área construída de, no máximo, 30,00 m²;
II – instalação de saliência, com as seguintes características e dimensões em relação ao plano da fachada da edificação, tais como: a) elemento arquitetônico, ornato, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical, com até 0,40 m de profundidade; b) beiral da cobertura com até 1,50 m de largura; c) marquise em balanço, não sobreposta, que avance no máximo até 50% das faixas de recuo obrigatório e com área máxima de 30,00 m²;
III – construção de muro no alinhamento e de divisa;
IV – construção de muro de arrimo com altura máxima de 2,00m;
V – construção de piscinas, espelho d’água, poço e fossa;
VI – substituição de material de revestimento exterior de parede e piso ou de cobertura ou telhado;
VII – passagem coberta com largura máxima de 3 m e sem vedação lateral.
A mesma lei diz expressamente que não é considerada de baixo impacto urbanístico a obra que cause modificação na estrutura da edificação, bem como aqueles tombados pelos órgãos federais, estaduais e municipais. Neste último caso, deverá ser obtida aprovação da prefeitura. Entendemos que esse é um ponto da nova legislação que necessita de maior detalhamento e objetividade a fim de se conferir segurança jurídica para o cumprimento de tais normas.
O COESP também dispensa no inciso II, do artigo 16, e artigo 17, a apresentação de plantas com o detalhamento interno das edificações, que fica sob inteira responsabilidade do responsável técnico pelo projeto e do proprietário.
Outra alteração importante é a prevista no artigo 70 do COESP que fixa um prazo máximo de noventa dias para que a prefeitura se manifeste sobre quaisquer pedidos e recursos feitos nos processos de licenciamento, excetuando-se aqueles de maior complexidade, conforme será definido posteriormente em ato administrativo específico.
Por fim, o COESP determina em seu artigo 120 que a gestão e o licenciamento de obras, construções e reformas de qualquer tipo e porte devem ser feitos por meio eletrônico, o que evidentemente implica maior agilidade e transparência em todos os novos processos de licenciamento.
Como se vê, a nova legislação urbanística de São Paulo tem processos mais simples e finalmente parece ter sido pensada para realmente melhorar a vida dos paulistanos.
Cleto Untura Costa
Advogado e sócio do GTLawyers, co-responsável pelas áreas de Imobiliário, Compliance, Registros Públicos e Segurança da Informação.
Eduardo Martins Ribeiro
Advogado e sócio do GTLawyers, co-responsável pelas áreas de Imobiliário e Gestão Patrimonial Familiar.
