Valorização dos imóveis usados, taxa de crédito imobiliário, redução dos estoques das incorporadoras e aumento do rental yield são atrativos
Com a Selic e a inflação em alta, cenário político instável, taxa de câmbio oscilante e tendência de alta, bolsas em queda, reforma de imposto de renda, com tudo isso acontecendo, a pergunta que paira no ar em relação ao mercado imobiliário é: vale a pena comprar ou vender neste momento?
A resposta é: Sim, com muita atenção. A seguir explicaremos esta resposta com profundidade, mas de forma simples e objetiva. “O mercado de alto padrão é único. Algumas informações que são compartilhadas na internet analisando o momento são feitas pela ótica do mercado standard. É importante darmos ao nosso cliente embasamento para que ele possa tomar as melhores decisões de negócio”, ressalta Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s.
Um dos impactos mais imediatos da alta da Selic é a oferta do crédito imobiliário. As instituições financeiras acabam repassando para os credores os aumentos através das taxas de juros. Por outro lado, temos dois pontos favoráveis aqui. A poupança, que é a base desta linha de crédito, ainda tem um saldo positivo, devido aos recordes de captação de 2020, apesar de em 2021 estar operando com déficit. “O mercado de alto padrão utiliza o crédito imobiliário de uma forma diferenciada. É menos dependente. Ele avalia o custo de oportunidade, se vale a pena fazer este empréstimo diante das aplicações financeiras que tem, não como única forma de composição para a compra de um imóvel”, explica João Roberto Balan, Diretor de Operações e Lançamentos da Bossa Nova Sotheby’s.
Neste aspecto, o impacto para o alto padrão é a diminuição de operações considerando o crédito imobiliário como melhor opção sem sombra de dúvidas. “Com a Selic travada a 2%, para o nosso cliente que tem o perfil realizador, o crédito imobiliário tornou-se um aliado. Agora, com as taxas girando em torno de 8,5%, ele passa a ter que fazer mais contas e considerar outras conjecturas”, narra Marcello Romero.
“Tudo depende do rendimento deste mesmo cliente em relação aos seus investimentos. Se ele tem ganhos na casa dos 12%, por exemplo, ainda continua fazendo sentido o crédito imobiliário. Especialmente para a compra de um imóvel com potencial de valorização”, projeta Romero.
Estabilização? Não, o valor dos imóveis permanece em tendência de alta
Em relação a alguns meses anteriores podemos dizer que as janelas de oportunidade estão menores. Mas são em momentos assim que também surgem grandes oportunidades. Todo investidor sabe disso.
Um caminho é a valorização de imóveis. “O mercado é cíclico. Temos ondas de aquecimento, estabilização. É a dinâmica de oferta e demanda, permeada por uma série de fatores que influenciam estas duas grandes alavancas”, introduz Balan. “Estamos com o mercado aquecido, com a demanda maior que a oferta. Temos uma curva menos acentuada de aumento dos valores do que há alguns meses, mas ainda uma tendência de alta e é aí que temos janelas de oportunidades”, conta o CEO Marcello Romero.
Tanto para quem está vendendo como para quem quer comprar há oportunidades, desde que seja feita uma boa pesquisa das opções disponíveis. O segundo passo é a negociação do valor para que seja fechado um bom negócio considerando o seu perfil e objetivo.
Upgrade, downgrade, composição de carteira de investimento. Tudo faz diferença
Grande parte das vezes, a compra ou venda de um imóvel não é um negócio isolado. “É por isso que é importante ter uma consultoria profissional. Muitos clientes me procuram com dúvidas quando pretendem fazer uma troca de imóvel. Neste caso, é importante pensar no todo. Você vende já se planejando para a compra. É importante ter isso como uma estratégia. É comum, pessoas desassistidas venderem e sentirem que não têm o mesmo poder de compra”, revela Balan.
Na Bossa Nova, a análise é feita pelo perfil e objetivos do cliente. Mediante este diagnóstico, o consultor faz um amplo trabalho de cruzar dados e informações de mercado, produtos, formas de pagamento para oferecer a este cliente uma curadoria com poucos e assertivos caminhos selecionados exclusivamente para ele.
“Já tivemos casos de clientes que chegaram aqui decididos em alugar e ao analisar este material feito pelo consultor optaram por comprar. E vice-versa. E depois nos deram o feedback de como essa decisão foi boa para sua saúde financeira geral e dos seus negócios. Este é o melhor retorno pra gente, prosperar ao lado dos nossos clientes”, diz Marcello Romero.
Oferta impactada, oportunidades e médio prazo
Para quem pensa em comprar, uma outra oportunidade do momento atual são os estoques dos imóveis em lançamento que estão prontos. Com o aumento da inflação, sobem também índices como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que tendem a afetar o custo dos imóveis que ainda serão construídos. Calcula-se que os itens do INCC componham cerca de 50% a 60% do preço de venda de um imóvel em lançamento.
“Os estoques de imóveis prontos estão com um valor que dificilmente o mercado conseguirá manter para os que serão feitos em um cenário de alta da inflação. Para quem compra é bom por dois motivos: o preço mais baixo e o potencial de valorização da unidade”, explica Balan.
O impacto a médio prazo, especialmente na manutenção ou queda da oferta de lançamentos, dependerá de fatores macroeconômicos que estão sendo acompanhados de perto e com muita atenção pelos incorporadores. “Temos empresários mais cautelosos aguardando, temos outros mais ousados agindo e apostando em cenários, mas o conjunto inflação, reforma IR, nos leva a considerar um contexto de mais demanda e menos oferta, aumento de valor de unidades, pressão sobre o mercado de imóveis terceiros e aumento da procura por aluguel, com consequente aumento da rentabilidade de rental yield, outra janela de oportunidade para quem tem dinheiro para investir para comprar e alugar”, finaliza Marcello Romero.
Quer saber mais sobre mercado e imóveis de alto padrão no Brasil e no exterior? Entre em contato com a Bossa Nova Sotheby’s e fale com um de nossos consultores.
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