Ao longo dos últimos 10 anos a legislação tem evoluído, tornado a aquisição imobiliária menos burocrática e muito mais segura, reduzindo os custos de transação e criando um ambiente mais saudável para o investimento e, sobretudo, para o crédito imobiliário.
Uma dessas mudanças foi a aprovação, em março de 2009, do Enunciado nº 375 da Súmula do STJ, com força vinculante a todos aos juízes do Brasil, em que ficou estabelecido que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora na matrícula do imóvel alienado ou a prova de má-fé do comprador. Além de diminuir a quantidade de documentos exigidos pelo comprador, a mudança inverteu o ônus da prova, que agora deve ter indícios apresentados pelo credor que pretenda contestar determinada venda de imóvel.
Nesse contexto, em setembro de 2009 foi instituído o Sistema de Registro Eletrônico Brasileiro. Nele são concentradas todas as informações dos serviços de registros públicos do Brasil, sendo integrado a órgãos do Poder Executivo (Receita Federal, Banco Central, PGFN) e do Poder Judiciário (tribunais Federais e Estaduais, Detran). O objetivo é unificar e dar plena publicidade de todos os atos e fatos relevantes de pessoas físicas, empresas, imóveis, veículos, entre outros.
Atualmente o sistema opera apenas em alguns estados, mas tem previsão para implantação em todo território nacional até 2018.
Em complemento, em janeiro de 2015 foi promulgada a Lei nº 13.097/15 que instituiu o princípio da concentração dos atos restritivos na matrícula do imóvel. Invertendo-se a premissa anterior, presume-se como válida e eficaz a venda de imóvel se no ato da compra não constar na matrícula qualquer informação relativa à existência de ações ou procedimentos que possam reduzir o vendedor à insolvência.
É importante ressaltar que tais normas se aplicam apenas a demandas cíveis e trabalhistas, mas não a fiscais. No entanto, hoje a esmagadora maioria das certidões fiscais são obtidas gratuitamente pela internet, tornando o processo rápido e eficiente. Além disso, uma vez que o Sistema de Registro Eletrônico esteja plenamente em operação, os débitos fiscais deverão ter o mesmo tratamento dos débitos cíveis e trabalhistas.
Obviamente o comprador deverá analisar outros aspectos, além das questões creditórias. Por exemplo, verificar se nas vendas anteriores as mínimas regras de compliance foram seguidas para mitigar o risco de corrupção, lavagem de dinheiro e apoio ao terrorismo, se o vendedor é considerado pessoa politicamente exposta, se há conformidade urbanística entre a construção e a legislação municipal e estadual em caso de casas ou vilas, se nas vendas anteriores houve algum vício de vontade evidente (erro, coação etc.), se as vendas não foram praticadas dentro do termo legal da falência, e outros motivos.
Mas fica evidente que evoluímos muito. Chegamos à um patamar de simplificação satisfatória do processo, de alta precisão na projeção de riscos e, assim, de robusta segurança nas aquisições de imóvel no Brasil.
Cleto Untura Costa
Advogado e sócio do GTLawyers co-responsável pelas áreas de Imobiliário, Compliance, Registros Públicos e Segurança da Informação.
Eduardo Martins Ribeiro
Advogado e sócio do GTLawyers co-responsável pelas áreas de Imobiliário, Gestão Patrimonial Familiar e Compliance.
