Operações de compra e venda de imóveis sempre tiveram atenção especial das autoridades fiscais brasileiras. Porém, nas últimas décadas, graças ao “boom” do mercado imobiliário e da expansão dos negócios gerados pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, essa atenção foi intensificada, com maior cruzamento de informações e das declarações de Imposto de Renda. Por essa razão, a fim de evitar problemas fiscais, é importante ficar atento a determinadas regras, como as que descrevemos abaixo:
- desde janeiro de 2017, o ganho de capital – diferença positiva entre o preço de venda e o valor de compra – auferido por pessoas físicas ou jurídicas optantes do SIMPLES com a venda de imóveis, está sujeito à tributação progressiva do Imposto de Renda;
- a tributação progressiva é de:
- 15% para ganhos que não ultrapassem R$ 5 milhões;
- 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 20% para valores entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
- 22,5% sobre ganhos acima R$ 30 milhões.
- por outro lado, são isentos do Imposto de Renda as seguintes operações realizadas por pessoas físicas:
- alienação de imóveis adquiridos até 1969;
- alienação de imóvel residencial, desde que em até 180 dias o valor da venda seja aplicado na aquisição de outro imóvel também residencial;
- permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna.
- o recebimento de imóveis como doação ou herança também não se sujeita ao Imposto de Renda, desde que o beneficiário declare o bem em sua Declaração de Imposto de Renda pelo mesmo valor declarado anteriormente pelo doador;
- também é relevante ressaltar que o ganho de capital auferido na venda de bens imóveis adquiridos após 1969 (e até 1988) tem reduções legais em função do ano de aquisição do bem. Quanto mais tempo com o imóvel, maior o índice de redução. Essas reduções não gravam o imóvel, beneficiando apenas o proprietário que os houver adquirido até essa data;
- o Imposto de Renda deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento do preço;
- para as pessoas jurídicas que efetuarem a venda de bens imóveis, o tratamento tributário aplicável dependerá:
- da atividade da empresa vendedora;
- da classificação contábil do imóvel;
- do regime tributário da vendedora.
- Via de regra, empresas sujeitas ao lucro real devem computar o ganho na alienação de imóveis na base de cálculo do IRPJ/CSLL (carga global de 34%). Se o bem estiver contabilizado como ativo circulante, haverá a incidência do PIS/COFINS sobre a receita da venda;
- empresas sujeitas ao lucro presumido que tenham em seu objeto social, a prática de atividades imobiliárias, devem tributar a receita da venda de imóveis pelo IRPJ/CSLL/PIS/COFINS (carga global de 6,73% sobre a receita). Se o objeto social não envolver a realização de operações imobiliárias, o ganho na alienação de imóveis deverá ser oferecido à tributação pelo IRPJ/CSLL (carga global de 34% sobre o ganho).
Importante ressaltar que cada operação deve ser analisada caso a caso, uma vez que particularidades existentes em cada situação poderão afetar a carga fiscal das operações.
A equipe tributária do GT Lawyers está à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema.
Autor: Dr. Estevão Gross, sócio responsável pela área tributária do GT Lawyers.
