Levantamento da Bossa Nova Sotheby’s mostra que incertezas reduzem a velocidade das decisões, mas mantêm o capital ativo nos imóveis de maior valor
O comportamento do mercado imobiliário de alto padrão em 2025 revelou um movimento clássico de maturidade: menos impulso e melhor avaliação . Após um início de ano mais aquecido, o segundo semestre foi marcado por um ritmo mais moderado de negócios, sem perda de valor dos ativos nem enfraquecimento estrutural da demanda. O mercado não encolheu, ele respirou.
Esse padrão ajuda a entender o que se desenha para 2026, um ano atravessado por eleições e Copa do Mundo. “Em ciclos eleitorais, o investidor de alta renda tende a desacelerar decisões, ampliar análises e escolher com mais rigor. O capital não sai do mercado, ele aguarda o melhor momento para entrar”, afirma Marcello Romero, founder e CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty.
Os dados da pesquisa da Bossa Nova Sotheby’s indicam que, em 2025, o ajuste ocorreu primeiro na quantidade de transações. Compradores mais sensíveis ao crédito optaram por adiar movimentos, criando uma demanda reprimida. Já o público de maior renda seguiu ativo, porém mais seletivo, usando o cenário a seu favor para negociar melhor e priorizar localização, qualidade construtiva e potencial de preservação patrimonial.
No segmento de casas usadas acima de 2 milhões de reais, o acumulado de janeiro a novembro registrou crescimento expressivo do Valor Geral de Vendas (VGV), puxado tanto pelo aumento do número de negócios quanto pela elevação do ticket médio. Entre janeiro e novembro de 2025, o VGV cresceu 22,3% em relação ao mesmo período de 2024, com alta de 7,4% no número de negócios e avanço de 13,7% no ticket médio. O crescimento foi impulsionado mais pelo valor negociado do que pela valorização artificial de preços, com destaque para as faixas entre 2 milhões de reais e 4 milhões de reais e acima de 10 milhões de reais, que concentraram parcela relevante do VGV.
Quando a análise se volta ao curto prazo, entre outubro e novembro, o mercado perde velocidade, mas não perde valor. O volume de transações recua, enquanto os preços médios seguem em trajetória de leve alta, evidenciando que o capital continua direcionado aos imóveis de maior qualidade.
Nos apartamentos, a dinâmica é semelhante. No acumulado de janeiro a novembro de 2025, o VGV cresceu 8,25%, com aumento de 6,27% no número de negócios e ticket médio praticamente estável, com alta de 1,86%. Já no fim do ano, a desaceleração foi mais intensa em volume, ao mesmo tempo em que os imóveis das faixas mais altas passaram a responder pela maior parte do valor negociado.
Para 2026, a leitura é de um investidor ainda mais estratégico. A Copa do Mundo, concentrada no meio do ano, tende a afetar o timing das decisões, sem alterar a lógica de oferta e demanda do mercado de alto padrão. Já o calendário eleitoral, historicamente, provoca maior cautela e postergação de decisões, sobretudo no primeiro semestre.
Além disso, a trajetória da taxa Selic deve orientar os movimentos ao longo do ano, com juros ainda elevados no início do ciclo, mas expectativa de alívio gradual. Ambientes de incerteza costumam provocar reações exageradas no curto prazo, o que pode abrir espaço para negociações mais ajustadas para quem tem liquidez.
De acordo com Romero, no mercado de luxo, adiar demais também carrega risco. “No mercado de alto padrão, o comprador não deixa de comprar em anos de eleição ou Copa. Ele ajusta o tempo da decisão. E, nesse intervalo, os imóveis certos, bem precificados e bem assessorados continuam sendo negociados”, conclui.
