Incertezas mudam o tempo das decisões, mas mantêm o capital nos imóveis premium
- O mercado imobiliário de alto padrão desacelera o ritmo em anos de incerteza política e grandes eventos
- O capital de alta renda permanece ativo, mas com decisões mais estratégicas
- Em 2025, o volume de negócios caiu em alguns períodos, sem perda de valor dos ativos
- Casas acima de R$ 2 milhões registraram crescimento expressivo de VGV
- O investidor premium prioriza localização, qualidade construtiva e preservação patrimonial
- Para 2026, a expectativa é de cautela no timing, com oportunidades para quem tem liquidez
O comportamento do mercado imobiliário de alto padrão em 2025 revelou um traço recorrente de maturidade, em cenários de incerteza, o investidor não abandona o mercado, apenas recalibra o tempo da decisão. Após um início de ano mais aquecido, o segundo semestre foi marcado por um ritmo mais moderado de negócios, sem perda de valor dos ativos e sem enfraquecimento estrutural da demanda. O mercado respirou. Esse movimento ajuda a entender o desenho que se projeta para 2026, um ano atravessado por dois vetores que historicamente impactam o comportamento do investidor: eleições e Copa do Mundo.
Em ciclos eleitorais, a lógica predominante no segmento de alto padrão é de maior cautela, ampliação das análises e seletividade mais rigorosa. O capital, porém, não se retira do mercado. Ele aguarda o melhor momento para entrar, aproveitando janelas de negociação mais favoráveis e maior margem para escolhas estratégicas. A leitura da Bossa Nova Sotheby’s International Realty aponta que, em 2025, o ajuste ocorreu primeiro na quantidade de transações, especialmente entre compradores mais sensíveis ao crédito, que optaram por postergar movimentos. Já o público de maior renda permaneceu ativo, utilizando o cenário de menor velocidade para negociar com mais critério e priorizar atributos como localização, qualidade construtiva e potencial de preservação patrimonial.
Os dados do segmento de casas usadas acima de R$ 2 milhões confirmam esse comportamento. Entre janeiro e novembro de 2025, o Valor Geral de Vendas cresceu 22,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, impulsionado tanto pelo aumento do número de negócios quanto pela elevação do ticket médio. O crescimento não se deu por uma valorização artificial de preços, mas pelo maior volume financeiro movimentado, com destaque para as faixas entre R$ 2 milhões e R$ 4 milhões e acima de R$ 10 milhões, que concentraram parcela relevante do VGV. No recorte de curto prazo, entre outubro e novembro, o mercado perdeu velocidade em volume, mas manteve trajetória de leve alta nos preços médios, evidenciando que o capital continuou direcionado aos imóveis de maior qualidade.
Nos apartamentos, a dinâmica foi semelhante. No acumulado de janeiro a novembro de 2025, o VGV avançou 8,25%, com crescimento no número de negócios e ticket médio praticamente estável. No fim do ano, a desaceleração foi mais intensa em volume, enquanto as faixas de maior valor passaram a responder por parcela ainda mais relevante do montante negociado. O dado reforça a leitura de que, em momentos de incerteza, o investidor de alta renda tende a concentrar recursos nos ativos considerados mais sólidos, menos sujeitos a oscilações conjunturais e mais alinhados à lógica de preservação patrimonial no longo prazo.
Para 2026, a expectativa é de um investidor ainda mais estratégico no gerenciamento do tempo. A Copa do Mundo, concentrada no meio do ano, tende a impactar o ritmo das decisões sem alterar a lógica estrutural de oferta e demanda do mercado de alto padrão. Já o calendário eleitoral historicamente provoca maior cautela e postergação de decisões, sobretudo no primeiro semestre. A trajetória da taxa Selic também deve influenciar os movimentos, com juros ainda elevados no início do ciclo e expectativa de alívio gradual ao longo do ano, criando janelas de oportunidade para compradores com liquidez.
Em ambientes de incerteza, o curto prazo costuma amplificar percepções de risco e abrir espaço para negociações mais ajustadas. No mercado de luxo, no entanto, adiar indefinidamente também carrega um custo: os imóveis certos, bem localizados, bem precificados e bem assessorados continuam sendo negociados, mesmo em ciclos de menor velocidade. O comprador de alto padrão não abandona sua estratégia em anos de eleição ou Copa. Ele apenas muda o ritmo, aguardando o momento mais preciso para transformar intenção em decisão.
