O volume financiado através de contratos de financiamentos imobiliários é recorde, segundo dados de outubro de 2020 divulgados pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). No acumulado de 12 meses (outubro de 2019 a setembro de 2020), os empréstimos somaram R$ 102,78 bilhões, alta de 44,1% em relação ao levantamento dos 12 meses anteriores. O montante é um recorde e, desde o início da série histórica em 1994, jamais fora registrado. Para se ter uma ideia do fenômeno, a análise anual do mês de setembro mostrou um crescimento de 70,1% (2019 x 2020) com R$ 12,91 bilhões concedidos em crédito imobiliário.
Também em setembro foram financiados, nas modalidades de aquisição e construção, 42 mil imóveis, o que representa um crescimento de 54,6% em relação a setembro de 2019. Entre janeiro e setembro de 2020 foram financiadas 279,1 mil unidades, resultado 34,4% maior que o mesmo período de 2019.
Esta alta demanda impulsionou a criação de diversos produtos e linhas de financiamento por parte das instituições credoras. Cada um deles apresenta características e taxas diferentes, mas são compostos por quatro itens: tipo de financiamento, sistemas de amortização de parcelas, taxa de juros e tipos de correção monetária.
A seguir vamos falar sobre as principais opções de cada um deles:
FINANCIAMENTO
SFH (Sistema Financeiro da Habitação) – tem como principal fonte de recurso fundos das cadernetas de poupança, mas também recebe repasses do FGTS, para a aquisição ou construção de residências próprias. Concede no máximo 80% do valor total do imóvel, incluindo neste valor as despesas relacionadas. O valor total de avaliação do bem não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. O SFH determina ainda que o (CEM) Custo Efetivo Máximo não ultrapasse os 12% a.a. Importante: CEM é diferente do Custo Efetivo Total (CET), que inclui alíquotas e seguros como de morte, DIF (Danos Físicos ao Imóvel) e MIP (Invalidez Permanente).
SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) – normalmente utilizado para a aquisição de imóveis que superam o valor estipulado pelo SFH e por grandes investidores do mercado imobiliário. É um sistema que permite uma flexibilidade maior para negociação das taxas aplicadas nos contratos e não permite aporte de recursos do FGTS.
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
SAC (Sistema de Amortização Constante) – a dívida é reduzida constantemente conforme o contratante for realizando os pagamentos, ou seja, as prestações serão decrescentes.
Tabela Price (TP) – também conhecido como parcelas fixas ou sistema francês, a amortização do valor principal da divida será crescente mês a mês.
De acordo com o especialista em crédito imobiliário, Marcelo Prata, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato o que torna a 1ª prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na tabela Price, se considerada uma mesma taxa de juros. No entanto, quando comparamos o valor pago no final do financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse montante será 15% menor do que na PRICE. Ou seja, pode ser mais vantajoso assumir uma prestação maior inicialmente.
TAXA DE JUROS
A flexibilidade de negociação da taxa como já colocamos depende do tipo e também do sistema de amortização escolhido. Porém, vale muito a pena pesquisar e investir um pouco de tempo e energia na negociação para encontrar a melhor taxa possível para o seu perfil. A concorrência de instituições credoras é uma vantagem a seu favor.
CORREÇÃO MONETÁRIA
Pré-fixado – a instituição credora faz uma estimativa da correção monetária e a embute na taxa de juros do financiamento. Por isso, na modalidade pré-fixado, as taxas de juros são sempre maiores.
Pós-fixado – a correção é indexada a um índice de mercado, calculado sempre após o fechamento do mês anterior, por isso o nome pós-fixado. Os mais utilizados são TR, IGP-M e IPCA.
Em cenários de instabilidade econômica é importante a preocupação sobre qual sistema de amortização e correção escolher. Mas lembre-se que as instituições financeiras ao fazer sua análise de crédito levam em conta fatores como comprometimento de renda, percentual máximo financiado, prazo e taxa de juros.
Quer saber mais sobre estes e outros detalhes do mercado imobiliário? Entre em contato com a Bossa Nova e fale com um de nossos consultores.
