Pouco antes da pandemia ser anunciada, Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s recebeu Leonardo Millen Caldas para uma conversa sobre investimento em mercado imobiliário no Brasil e exterior, o cenário econômico e o comportamento do consumidor. O resultado está na revista GoWhere deste mês e a matéria pode ser lida aqui:
TEMPO DE COMPRAR
À frente da Bossa Nova Sotheby ́s International Realty, maior grife imobiliária do mundo, o empresário Marcello Romero traça um panorama sobre esse mercado e revela se os imóveis ainda são um bom investimento
Você acompanhou bem o mercado imobiliário nos últimos anos. Como você enxerga o atual cenário?
O mercado imobiliário é bastante cíclico. É diretamente afetado por fatores macro e microeconômicos e o próprio segmento em si. Ou seja, em um cenário recessivo que a gente está vivendo, com altas taxas de juros, todo mundo deixa o dinheiro parado no banco. Porém, temos um déficit habitacional astronômico no Brasil de mais de 9 milhões de unidades. Do segmento de alto padrão, chega a 800 mil unidades. No melhor ano da história, lançamos 157 mil unidades. Ou seja, nesse nível precisaríamos de uns cinco anos para zerar este déficit. O que precisaríamos é de um cenário de juros baixo, pleno emprego e crédito abundante por anos consecutivos para as pessoas ganharem poder aquisitivo e voltarem a investir em imóveis.
E como ficam os investidores? Em um cenário econômico estável, 40% das vendas de imóveis na planta vão para investidores. Em três anos, eles recuperam o investimento com um lucro maior do que se tivessem deixado o dinheiro aplicado. Por outro lado, a valorização dos imóveis depende muito de outros fatores. Os poucos terrenos disponíveis tendem a se valorizar cada vez mais. Além disso, a construção depende de ferro, cimento e uma série de insumos que sobem e encarecem o preço final. Ou seja: é inevitável que o metro quadrado suba ao longo dos próximos anos. Em um cenário de instabilidade, baixo crescimento da economia, juros altos e infl ação como estamos essa valorização vira uma bola de neve. Os imóveis terão certamente um preço muito mais alto daqui a três, cinco anos. Os investidores sabem disso. Com a crise do coronavírus, com certeza os imóveis são uma excelente alternativa para diversificar o portfólio.
E os incorporadores e construtores, como vão conseguir oferecer e vender imóveis a preços mais elevados?
As construtoras já estão sofisticando seus empreendimentos. Contratam arquitetos renomados, oferecem prédios sustentáveis, obras de arte e jardins assinados, cozinhas gourmet. Eles entenderam que atualmente as pessoas buscam imóveis que reflitam o seu estilo de vida. Eu instruo a minha equipe, por exemplo, em focar no perfil dos clientes e nas características dos bairros. O Itaim é totalmente diferente do Alto de Pinheiros ou da Vila Nova Conceição. Mesmo dentro do Itaim existem microrregiões onde o metro quadrado custa 35 mil e a 600 metros dali cai para 16 mil. As microrregiões valorizadas dos bairros nobres são o alvo do cliente de alto padrão.
Como você vê o atual enorme sucesso dos estúdios, apartamentos de 24 a 50 metros quadrados?
Isso é um fenômeno explicável. A Prefeitura permitiu a construção de imóveis com essas características, próximos às estações de metrô e com fachada ativa, ou seja, com pequenas lojas no térreo. O objetivo era melhorar a locomoção na cidade e oferecer moradia para os trabalhadores de baixa renda e microempresários que não podiam comprar um apartamento nessas regiões. Eles começaram a ser lançados, mas, como o preço do terreno era alto, as unidades acabaram ficando muito caras. E por conta da crise, falta de crédito, emprego e até cultura em torno desse tipo de moradia, não atraíram o público desejado. Acabaram tendo sucesso junto àqueles investidores com dinheiro aplicado e podiam diversificar seu portfólio sem desembolsar uma grande quantia. E também aqueles que compraram para o filho ou para colocar para alugar. Criou uma nova categoria. Porém, muitas construtoras lançaram empreendimentos com esse perfil e atualmente há um excesso de unidades disponíveis.
Qual a estratégia das construtoras para os lançamentos?
Tudo que está sendo lançado hoje são projetos aprovados há pelo menos um ano. Com essa crise do coronavírus, o mercado tende a desacelerar. Mas acredito que as construtoras irão voltar seus olhos para o segmento de médio e alto padrão. Você faz volumes de vendas maiores com construção de menos unidades. Construtoras como a Lindemberg, por exemplo, que sempre atuou no segmento de alto padrão, estavam construindo imóveis populares em Itaquera. As empresas vão voltar a focar onde são fortes. Senão todo o dinheiro que ganharam se esvai. Os ciclos dos empreendimentos imobiliários são longos. Desde a compra do terreno até ele entregar o prédio pronto demora uns cinco anos. Há cinco anos o dólar estava a R$ 1,80 e hoje passou dos R$ 5!
E agora ainda com o coronavírus…
Ninguém sabe o que vai acontecer. Se as pessoas vão perder o emprego, se a economia vai demorar para retomar, se a bolsa vai voltar ao patamar, se o governo vai fazer as reformas… Acho que, no mínimo, as pessoas vão adiar as decisões. Vamos entrar num período de hibernação. Mas reforço que, passando a crise, certamente não vai ser possível manter os preços do metro quadrado de hoje. Então, cabe às pessoas repensarem suas decisões, pois os novos vão encarecer e as pessoas vão pensar duas vezes antes de venderem seus imóveis barato.
Como o cliente de alto padrão se comporta nesse cenário?
Um cliente desses tem, por exemplo, oito imóveis: o aparta-mento que mora, uma casa na praia, uma fazenda e uma casa no exterior, além de três imóveis para aluguel ou venda. Ele não está preocupado. Se ele recebe ofertas pelos seus imóveis a 30% abaixo do preço de mercado, ele não vende. Há imóveis parados há três anos, sem oferta, sem visita. Mas a partir do momento em que o mercado volta a aquecer, ele recebe visitas, ofertas, até que chegue ao valor que ele acha razoável ou até mais. Aí ele vende. A maioria também não precisa comprar. Ele já realizou seus sonhos e está tranquilo. E, se deseja comprar um imóvel, ele tem tempo para esperar vender bem algo do seu patrimônio no mesmo valor para fazer a troca.
Muito empresário se mudou do Brasil para Miami. Eles vão voltar a investir por aqui ou mais no exterior?
Muita gente investiu fora do Brasil. Mia-mi nem tanto porque o preço lá, por excesso de lançamentos, vem caindo bastante. Portugal foi a bola da vez nesses últimos quatro anos. Há quem tenha ido embora de vez do país ou investiu em um imóvel no exterior como uma forma de garantir um futuro por lá. Mas quem queria mudar já foi e quem queria investir já o fez. Agora os preços estão altos em Portugal e os imóveis no Brasil, passando essa crise do coronavírus, vão voltar a ser um ótimo investimento. Ou seja, há bastante dinheiro de olho nas oportunidades no Brasil, e o mercado imobiliário daqui vai ser a grande aposta.
O que você recomendaria, então, para quem está pensando em investir em imóveis hoje?
Primeiro, defina qual é a finalidade. Se for para rentabilização, compre imóveis que tenham chance de valorização. E olhe com bastante carinho para o mercado de compra para posterior aluguel. Por conta do aumento do preço do metro quadrado que vai ocorrer em breve, as pessoas não vão ter renda para comprar um imóvel. E se for para realizar um sonho, um capricho ou mesmo aproveitar uma oportunidade, compre já.
Fonte: GoWhere
