As tabelas que padronizam os preços do metro quadrado dos imóveis podem ser referências, mas não devem ser interpretadas como as “donas da realidade”. São vários os fatores, dos objetivos aos mais subjetivos, que influenciam o valor de um imóvel. Por isso, no momento da negociação, é bom ter noção dos preços praticados, mas é indispensável o apoio de uma consultoria com reputação, vivência de mercado, tecnologia e profissionais experientes para não cair em “armadilhas”.
Tudo porque os preços dos imóveis variam muito dentro de uma mesma cidade, um mesmo bairro e até uma mesma rua. Imóveis classificados em faixas semelhantes de valor de referência podem ter diferenças de preço de até 50%, segundo os especialistas. Questões como padrão da construção, estado de conservação, localização e segurança são algumas das variáveis que influenciam o preço de cada casa ou apartamento.
Para o economista Paulo Picchetti, professor da FGV/IBRE, a grande diversidade de imóveis torna ineficiente a fixação de preços padronizados.
“O tabelamento leva a um menor número de transações, portanto a uma menor liquidez no mercado, uma vez que vendedores não podem ser forçados a abrir mão de seus imóveis se considerarem o preço padronizado abaixo das suas expectativas, bem como compradores não podem ser forçados a fazer negócio se o preço for acima do que estão dispostos a pagar”, explica.
Na avaliação de Picchetti, conhecer o valor médio do metro quadrado de imóveis comprados ou vendidos recentemente em uma determinada região pode ser um ponto de partida em uma negociação, mas o valor final dependerá das características de cada bem e do poder de negociação das partes envolvidas.
“Os preços determinados pela livre negociação, sem amarras à padronização de indicadores, fornecem um mecanismo muito mais eficiente para compatibilizar os planos de compradores e vendedores”.
O consultor Flavio Figueiredo, que atua com avaliações no mercado imobiliário, acredita que os índices de valor médio do metro quadrado ajudam a fazer comparações sobre a evolução geral dos preços no mercado, como no caso de analisar o desempenho de diferentes bairros em uma cidade, mas não servem como referência para a avaliação de bens específicos, pelo simples fato de os imóveis não serem padronizados.
“Em São Paulo, por exemplo, podemos usar esses índices para saber quais bairros tiveram maior valorização média em um determinado período. Isso é interessante para quem deseja escolher uma região para investir”, destaca Figueiredo. “Agora, para negociar um imóvel em especial, não podemos ficar presos a uma tabela de preços. A tabela é uma simplificação que pode nos levar a erros e perdas financeiras, pois não reflete necessariamente a realidade. A tabela foca o geral, e as pessoas precisam entender o valor de um imóvel individual”.
