Os dados do 3º trimestre de 2025 mostram que o mercado de luxo paulistano se consolidou em um novo ciclo menos impulsivo, mais seletivo e guiado por qualidade arquitetônica
Para investidores e compradores, o 3º trimestre chega com um pano de fundo global mais volátil: tensões bélicas, incertezas tarifárias, mudanças no comércio internacional e uma economia americana ainda pressionada por inflação e juros altos. No entanto, mesmo em meio a um cenário global complexo, o mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo manteve sua característica histórica: resiliência com racionalidade.
Enquanto países europeus enfrentam crédito restrito, a China busca reorganizar seu setor imobiliário e os Estados Unidos lidam com queda na demanda, as cidades brasileiras, especialmente no segmento premium, mostram um desenho diferente: expansão seletiva, impulsionada por demanda estruturada e por imóveis com atributos reais de valor.
O relatório do 3º trimestre produzido por Denise Ghiu, Chief Data Officer da Bossa Nova Sotheby’s, confirma essa leitura. Não há euforia. Há consistência.
O alto padrão paulistano entra em uma fase em que não basta estar bem localizado, é preciso entregar projeto, autenticidade, qualidade construtiva e um terreno raro. O novo eixo de valorização é o que realmente sustenta o preço.
Os dados mostram que diversos bairros tiveram ajustes, tanto positivos quanto negativos, nos indicadores de mediana de transações, anúncios e lançamentos. Mas um padrão aparece de forma clara, como por exemplo os imóveis que preservam autenticidade arquitetônica, qualidade construtiva e inserção em terrenos escassos continuam sustentando preço, mesmo quando o mercado como um todo passa por ajustes.
Esse movimento é visível principalmente em bairros maduros e consolidados, onde a oferta de terrenos é limitada, o estoque tem forte diferenciação de qualidade, novos projetos carregam alto padrão de engenharia e o comprador tem perfil altamente seletivo
Isso explica porque, mesmo com variações pontuais, bairros como Vila Nova Conceição, Jardins, Itaim e Alto de Pinheiros preservaram indicadores sólidos de ticket médio e seguiram atraindo demanda qualificada.
Em paralelo, bairros como Brooklin, Pinheiros, Higienópolis e Vila Mariana mostram dinamismo e absorção crescente do alto padrão, refletindo a evolução urbana e o interesse por novas centralidades.
Movimento de racionalização, com menos impulso e mais critério
O dado mais estratégico do trimestre não está em um número isolado, mas no padrão que se repete nos principais bairros analisados:
Ajustes pontuais nas medianas de fechamentos
Muitos bairros registraram variações negativas nos valores fechados, não por perda estrutural, mas por mudança na composição do estoque negociado. Isso é típico de mercados maduros.
Anúncios refletindo expectativas mais altas
Em quase todos os bairros, os valores anunciados subiram mais do que os valores fechados. É um indicador clássico de mercado com vendedores confiantes, mas que ancoram suas expectativas de retorno como no mercado financeiro e estão preparados para lidar com o tempo de liquidez do imóvel
Lançamentos continuam valorizados
Os lançamentos em bairros como Jardins, Vila Nova Conceição e Pinheiros mantêm medianas altas e, em muitos casos, com valorização expressiva, reflexo direto da escassez de terrenos e da qualidade construtiva dos novos projetos.
Locação aquecida em praticamente toda a cidade
A demanda por aluguel segue alta em bairros como Higienópolis, Moema, Pinheiros e Vila Madalena, com e rental yield consistente, reforçando a busca por liquidez e flexibilidade.
O comportamento do comprador do alto padrão
A conclusão do trimestre é inequívoca e mostra que o comprador de alto padrão está mais racional. Ele sabe o que quer, tem critério e paga por diferenciação e não por impulso.
Isso se revela nos dados: bairros com terrenos raros sustentam a mediana, empreendimentos novos valorizam mais, projetos com assinatura ou conceito têm maior liquidez e imóveis antigos sem diferenciação sofrem mais ajustes.
O metro quadrado deixa de ser a unidade dominante de análise. O que manda agora é: o projeto, a arquitetura, a localização rara e consistência construtiva.
O que esperar do próximo trimestre?
O relatório aponta que o cenário é de continuidade desse movimento:
- volume de negócios levemente menor
- comprador mais seletivo
- demanda forte por projetos diferenciados
- estabilidade ou alta nos lançamentos
- locação em trajetória ascendente
- melhor ajuste entre preços pedidos e negociados
“Fechamos o terceiro trimestre com recuo no volume de negócios, no entanto, o ticket médio dos negócios aumentou em alguns bairros, reflexo de um estoque de alta qualidade e excelente localização, pois o comprador está mais seletivo. Por outro lado, nos bairros em que houve menor descolamento entre as medianas dos valores anunciados e fechados, o resultado foi de melhor desempenho no período” , completa Denise Ghiu.
FAQ – Perguntas frequentes sobre o trimestre
O mercado imobiliário de alto padrão em SP valorizou no 3º trimestre?
Sim, mas de forma seletiva. A valorização está concentrada em bairros com raridade de terreno, projetos diferenciados e alta qualidade construtiva.
Por que houve queda em algumas medianas para os negócios fechados?
Como esta mediana reflete a composição da amostra, das transações do trimestre, alguns bairros envolveram imóveis com ticket menor, sem que isso represente perda estrutural de valor.
Os lançamentos continuam valorizados?
Sim. Em bairros como Jardins, Vila Nova Conceição e Pinheiros, os lançamentos registram algumas das maiores variações positivas em relação ao mesmo período em 2024. Porém, com menor variação em relação ao 2º trim./25, refletindo no aumento das vendas no período.
O mercado de locação continua aquecido?
Sim. A maioria dos bairros apresentou valor da mediana de locação mais alta, com excelente rental yield.
O comprador está mais cauteloso?
Sim. O perfil dos imóveis vendidos para o alto padrão mostrou demanda para tickets mais altos, resultado de um comportamento mais racional e altamente criterioso do comprador.
O vendedor está preparado para este movimento de mercado?
O vendedor deve estar atento aos diferenciais do seu imóvel, isto porque nem todos os imóveis possuem características que se enquadram em projetos diferenciados, mas são atraentes para por sua localização e aumentam a liquidez quando melhor precificado.
