Relatório da Bossa Nova Sotheby’s International Realty acompanha as variações dos preços e detalha as principais tendências nos bairros nobres de São Paulo
O relatório do Snapshots é uma publicação pioneira da Bossa Nova Sotheby´s International Realty sobre o mercado de apartamentos de alto padrão que oferece aos clientes, compradores, vendedores e investidores uma contextualização deste mercado, abordando um cenário mais abrangente sobre os principais acontecimentos que pode ajudar na precificação e no entendimento do momento certo para investir neste segmento. O conteúdo deste relatório é resultado da estruturação dos dados de diversas fontes com análises sintéticas sobre os negócios concretizados, anúncios, lançamentos e locação nos bairros mais nobres na cidade de São Paulo.
Para compreender os números do relatório do segundo trimestre, é importante considerar que, no contexto econômico, a alta dos juros tanto no ambiente interno quanto externo contribuiu para distorções na precificação dos ativos durante este período.
Confira abaixo as mudanças nos 5 principais bairros de São Paulo.
Jardins
Os bairros que compõem os Jardins apresentaram uma mediana dos valores dos negócios concretizados no 1º trimestre de 2024 de R$ 17.143/m². Isso representa um aumento de 9,6% em relação ao mesmo período em 2023, quando a mediana foi de R$ 15.635/m². No entanto, em comparação com o trimestre anterior, houve um recuo de 16,8%, já que a mediana dos valores de fechamento foi de R$ 20.588/m²
Entre os bairros dos Jardins, o Jardim Paulistano registrou média de valor mais alta nos valores dos negócios fechados, atingindo R$ 31.872/m². Em seguida, estão o Jardim Europa com R$ 25.496/m², o Jardim América com R$ 21.026/m² e o Jardim Paulista com R$ 15.431/m². Em comparação ao mesmo período em 2023, as maiores altas nos negócios fechados foram observadas no Jardim Europa e no Jardim Paulista, enquanto as maiores variações negativas ocorreram no Jardim América e no Jardim Paulistano.
Para os valores anunciados, a mediana no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 19.250/m², um aumento de 18,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, quando a mediana foi de R$ 16.234/m². Contudo, em comparação com o 1º trimestre de 2024, houve uma variação negativa de 14,0%. O Jardim Paulistano novamente apresentou a média mais alta para os valores anunciados, com R$ 44.038/m², seguido pelo Jardim Europa (R$ 27.970/m²), Jardim América (R$ 20.690/m²) e Jardim Paulista (R$ 18.681/m²).
Moema
No 2º trimestre de 2024, a mediana do valor dos negócios fechados em Moema foi de R$ 17.424/m², representando um aumento de 12,5% em relação ao mesmo período em 2023, quando foi de R$ 15.490/m². Em comparação ao 1º trimestre de 2024, houve um aumento o de 32,8%, que pode ser atribuído a concretização de negócios com alto valor agregado durante o período.
A mediana do valor dos imóveis anunciados em Moema no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 22.622/m², um aumento de 29,5% em relação ao 2º trimestre de 2023, que foi de R$ 17.466/m². Houve um descolamento maior entre os valores dos negócios fechados e os preços anunciados, mostrando um ajuste para cima em ambos os indicadores. No 2º trimestre de 2023, o descolamento entre a mediana dos valores dos negócios fechados e os valores anunciados foi de 12,5%, aumentando para 29,8% no 2º trimestre de 2024, evidenciando as expectativas dos proprietários e a capacidade dos compradores.
Para apartamentos em fase de construção, a mediana dos valores no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 19.638/m², antes R$ 19.437/m² registrados no 2º trimestre de 2023. Este indicador é influenciado pela disponibilidade e pelas características dos imóveis disponíveis para venda.
Itaim
No 2º trimestre de 2024, os valores dos negócios concretizados para apartamentos de alto padrão no Itaim foi de R$ 20.483/m², um aumento de 6,5% em comparação ao mesmo período de 2023, quando a mediana foi de R$ 19.231/m². Em relação ao trimestre anterior, a mediana ficou praticamente estável, com um ligeiro aumento de 0,36%. O volume de negócios fechados apresentou uma variação positiva de 12,5% em relação ao 2º trimestre de 2023 e o ticket médio dos negócios fechados no bairro foi de R$ 5,26 milhões, exibindo redução em relação aos R$ 6,49 milhões registrados no 2º trimestre de 2023.
Para os apartamentos anunciados, a mediana dos valores no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 28.374/m², um aumento de 4,82% em comparação aos R$ 27.070/m² no 2º trimestre de 2023. Em relação ao 1º trimestre de 2024, a mediana dos valores anunciados foi de R$ 21.918/m², refletindo as características da amostra no período.
O índice dos valores para apartamentos em condomínios em fase de construção no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 31.945/m², uma queda em comparação aos R$ 38.417/m² no 2º trimestre de 2023. Em relação ao 1º trimestre de 2024, a mediana foi de R$ 33.822/m², de acordo com as características e disponibilidade do estoque, representando uma variação negativa de 5,87%. l.
A mediana do valor de locação no Itaim no 2º trimestre de 2024 foi de R$ 104,3/m², com variação positiva de 1,6% em comparação aos R$ 102,7/m² registrados no 2º trimestre de 2023.
Higienópolis
No 2º trimestre de 2024, a mediana dos valores dos negócios fechados em Higienópolis foi de R$ 11.115/m², um aumento de 10,1% em comparação ao mesmo período em 2023, quando a mediana foi de R$ 10.096/m². Em relação ao 1º trimestre de 2024, houve uma variação negativa de 2,8%, com a mediana ficando em R$ 11.439/m². O bairro também dobrou o volume de vendas em relação a 2023 e o ticket médio dos fechamentos dos apartamentos de alto padrão passou de R$ 3,22 milhões para R$ 3,56 milhões, um aumento de 10,5%.
A mediana dos valores anunciados dos apartamentos usados em Higienópolis registroum variação positiva de 26,5% entre o 2º trimestre de 2023 e o 2º trimestre de 2024, com o valor subindo de R$ 12.346/m² para R$ 15.627/m². Em relação ao 1º trimestre de 2024, a mediana foi de R$ 14.635/m², representando um aumento de 6,8%. No 2º trimestre de 2023, o descolamento entre os valores fechados e anunciados foi de 18,2%, aumentando para 28,9% no 2º trimestre de 2024.
Os valores de locação em Higienópolis também apresentaram variação positiva. Comparando o 2º trimestre de 2023 com o 2º trimestre de 2024, a mediana passou de R$ 50,4/m² para R$ 56,0/m², representando um aumento de 11,1%.
Vila Nova Conceição
No 2º trimestre de 2024, a mediana dos valores dos negócios fechados na Vila Nova Conceição foi de R$ 26.877/m², um aumento de 16,9% em comparação ao mesmo período de 2023, quando a mediana foi de R$ 23.382/m². O volume de negócios concretizados no bairro cresceu 30,8%. Em relação ao 1º trimestre de 2024, apresentando um aumento de 21,4%, a mediana dos valores para os fechamentos foi de R$ 25.016/m²,
O valore da mediana dos apartamentos anunciados na Vila Nova Conceição foi de R$ 29.279/m² no 2º trimestre de 2024, registrando uma variação positiva de 24,9% em relação ao 2º trimestre de 2023, quando a mediana foi de R$ 23.446/m². Entre os dois primeiros trimestres deste ano, a mediana dos preços dos imóveis anunciados aumentou 4,8%, enquanto o descolamento entre os valores fechados e os valores pedidos resultou em uma diferença de 8,9%.
A mediana dos valores dos lançamentos para empreendimentos em construção na Vila Nova Conceição apresentou uma variação positiva de 21,5% em relação a 2023, com o valor passando de R$ 32.814/m² no 2º trimestre de 2023 para R$ 39.862/m² no 2º trimestre de 2024 de acordo com as características e a disponibilidade da amostra.
Para a mediana dos valores de locação, houve uma variação negativa de 14,5%, passando de R$ 106,8/m² no 2º trimestre de 2023 para R$ 91,3/m² no 2º trimestre de 2024. Em relação ao 1º trimestre de 2024, também foi registrada uma variação negativa de 16,3%.
Perspectivas futuras
Com as possíveis mudanças na política monetária e fiscal, a tendência para o mercado imobiliário em geral será a ampliação de uma demanda reprimida no curto e médio prazo. “Neste primeiro semestre, apesar dos desafios econômicos, o segmento de alto padrão continuou a mostrar uma demanda robusta, pressionando os preços dos imóveis. A estabilidade dos preços é desejada, mas as dinâmicas locais e globais adicionam complexidade ao cenário”, comenta Denise Ghiu.
