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Mercado Imobiliário de São Paulo pode crescer com revisão do Plano Diretor da cidade

Em 2021, o prefeito de São Paulo, Bruno Covas, tem um objetivo importante: realizar a revisão do PDE (Plano Diretor Estratégico) prevista desde sua aprovação, ocorrida em 2014 pela gestão Haddad. A Lei 16.050/14 terá impacto direto no mercado imobiliário da cidade, para ampliar as oportunidades ou criar novos desafios às incorporadoras. 

Segundo dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, em outubro houve alta de 7,9% na comercialização de unidades, e de 38% em comparação ao mesmo período de 2019. Se ano passado 4.023 unidades foram vendidas, em 2020 a quantidade bateu o recorde do mês, chegando a 5.552. Tais números deixam os especialistas otimistas, até mesmo levando em consideração a alta do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) que pode encarecer as obras novas e em andamento. No entanto, para que esse otimismo se mantenha, é necessário haver algumas mudanças no atual Plano Diretor.

O PDE, apresentado em 2014, tinha propostas bastante avançadas e foi premiado, se tornando referência para outras metrópoles. Medidas para planejamento urbano com base em adensamento, verticalização, criação de novos eixos comerciais e a arrecadação de outorga onerosa entrarão na pauta de Covas em 2021. 

Para uma cidade com as dimensões de São Paulo, a densidade populacional é surpreendentemente baixa e mal distribuída, com os maiores polos crescendo desordenadamente nas periferias, o que prejudica profundamente a mobilidade urbana. Entre os ajustes a serem feitos estão o adensamento das regiões centrais, bem como o incentivo do uso ativo das fachadas dos prédios para fins comerciais. O desenvolvimento de empreendimentos na área central tem crescido desde a aprovação do PDE, embora incorporadoras relatem as restrições da área como empecilhos a esse crescimento.

A construção de novos edifícios tem encontrado outros entraves fundamentais na regulamentação, como o limite de seis a oito andares em algumas regiões próximas de transporte público de alta velocidade. Para construções que superem a altura prevista para a região, a outorga onerosa surge como um obstáculo expressivo, encarecendo o processo para todos os envolvidos. Outro ponto sensível é a notificação de imóveis ociosos, que podem receber IPTU progressivo caso continuem subutilizados. Retomar essa ação, que está praticamente paralisada desde 2017, pode trazer oportunidades de utilização de imóveis com o aproveitamento da estrutura existente. Com esses pontos revistos e flexibilizados, a cidade de São Paulo pode se tornar mais permeável, ensolarada e com melhor circulação de ar.

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