O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, realizado pela Prefeitura de São Paulo no dia 5 de dezembro, gerou bastante repercussão. O município movimentou R$ 1,64 bilhão em títulos que foram negociados a R$17.601 o metro quadrado.
Se voltarmos um pouco no tempo, veremos que aproximadamente dez anos atrás, o plano diretor da cidade de São Paulo autorizava a construção de áreas até duas vezes maiores do que o tamanho do terreno. Isto é, se você fosse o dono de um terreno de 1.000 m², poderia construir 2.000 m² de área fechada. Com o passar do tempo, a prefeitura começou a comercializar esse direito de construção, ou seja, o proprietário precisa comprar um crédito para ter o direito de construir determinada área, pagando à prefeitura para utilizar esse potencial de construção.
As Cepacs são essas outorgas em corredores urbanos, impostas pela prefeitura, como parte do plano diretor, que direciona as áreas que ela quer fomentar o desenvolvimento urbano, basicamente os corredores das avenidas. O último plano, por exemplo, defendia a fachada ativa, para impulsionar o desenvolvimento da área terra dos edifícios. A partir daí que começaram a surgir os minimercados, minifarmácias e lavanderias comunitárias, com o objetivo de diminuir o deslocamento no bairro (e entre os bairros).
O fato que merece destaque é justamente o ágio de 169% sobre o preço inicial de R$ 6.531 por m², contra os R$17.601 por m² das Cepacs leiloadas no final de 2019, valor extremamente acima da expectativa, que vai acabar repercutindo em uma potencial valorização do m² final nas regiões que essas Cepacs atingem. Por conta disso, podemos prever a possibilidade do Itaim Bibi de ser a nova Vila Nova Conceição, que abriga imóveis de até R$ 45.000 o metro quadrado, um preço extremamente elevado e que acaba onerando o desenvolvimento imobiliário.
Dentro deste cenário, podemos considerar que este custo impactará diretamente a viabilidade econômica de projetos alto padrão, assim, empreendimentos 1 por andar, torre única e com poucas unidades se tornarão mais escassos, cedendo lugar ao já saturado mercado de compactos mixed-use. Isso é o que torna o Casa Leopoldo uma verdadeira oportunidade.
*Com mais de 25 anos de experiência no mercado imobiliário, Marcello Romero fundou em 2012 a Imobiliária Bossa Nova, com o propósito de oferecer curadoria especializada em imóveis de alto padrão nos principais bairros de São Paulo e excelência no atendimento, compartilhando assim a sua expertise com seus clientes. Em 2015 a companhia tornou-se a representante exclusiva no Brasil da maior grife imobiliária do mundo, a Sotheby’s International Realty, passando a apresentar-se como Bossa Nova Sotheby’s International Realty – BNSIR.
