Leia a entrevista de Marcello Romero para Angela Klinke Report.
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Equipe Angela Klinke Report
Lançamentos imobiliários de alto padrão tendem a seguir com modelo Family and Friends
Com a queda na taxa de juros a um dos menores patamares já registrados no Brasil, os investidores começam a voltar os olhos para o mercado imobiliário para diversificar o portfólio. Mas não se trata mais da enxurrada vista entre 2011 e 2014, quando o mercado viveu seu pico de valoração com taxas de 20% a 30% ao ano. “O pessoal recebia bônus dos bancos e vinha investir em imóvel. 40% das compras nessa época eram para isso. Eles compravam no lançamento e em três meses revendiam pelo dobro do preço. Mas esse mercado reduziu sensivelmente”, afirma Marcello Romero, proprietário da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, cujo tíquete médio negociado é R$ 4 milhões.
Segundo ele, a maior parte das compras no alto padrão, agora, são para moradia. Mas a transação tem sido feita sem pressa. Uma negociação que costumava levar de três a seis meses, hoje leva um ano. “As pessoas ficam se perguntando se é o melhor preço, o melhor momento. Analisam, fazem conta. Não está faltando dinheiro, mas também não está sobrando. Ninguém está ganhando bônus.”
Em 30% a 35% dos casos a negociação é vinculada à venda da propriedade onde vive, mas não se trata de ganhar dinheiro com a troca. “Não se compra mais nada ao preço que se comprava antes. O imóvel que o cara comprou no Itaim a R$ 900 mil, pode valer R$ 2 milhões. Há a sensação de ganho, mas a não ser que ele mude para Portugal, não vai conseguir comprar nada no mesmo padrão pelo mesmo preço. Os estoques estão acabando e os proprietários preferem deixar os imóveis fechados a aplicar descontos.”
Situação bem diferente encontrada no mercado de imóveis novos voltados para a classe média, quase todo alavancado em financiamento. “As taxas de destratos nos últimos anos foi de 40%. Como o custo de manutenção do estoque é maior do que fazer um desconto agressivo, teve incorporadora vendendo imóvel no estande mais barato do que o saldo devedor de quem comprou há dois anos. O mercado só não quebrou porque foi possível fazer um caixa muito grande nos anos anteriores.”
Para piorar, o cenário futuro traçado por Romero também não é muito promissor. “Os espaços estão acabando e os custos de construção aumentando. Com isso, os lançamentos hoje acabam sendo cerca de 30% mais caro do que no passado. Vai levar um tempo para o mercado se acostumar aos valores. O ritmo dos negócios deve voltar ao patamar de 10 anos atrás.”
O que deve levar à valorização dos imóveis usados, cujos preços ainda “estão defasados. O volume de contratos de aluguel tem dobrado ano contra ano desde 2015.” Os mais buscados são os com metragem superior a 120 m², “que estão em falta em regiões como Jardins, Vila Nova Conceição, Itaim e Pinheiros”. O público? Millennials, “que não querem assumir compromissos de longo prazo”, e aqueles que não aceitam comprar aos valores atuais, mas não abrem mão de morar bem.
Para quem ainda está pensando em diversificar a carteira com imóveis de alto padrão e ganhos a longo prazo, a oportunidade pode surgir na volta das vendas no modelo Family and Friends, na qual “40% a 50% do empreendimento é posto a venda a um seleto grupo a preço de custo para desonerar os gastos de compra do terreno e outorga. O grande problema, nesse momento, é confiar na incorporadora.”
Atualmente, os lançamentos respondem por 20% do faturamento da Bossa Nova Sotheby’s, mas o maior estoque ainda é de imóveis usados (75%). Especialmente os voltados à segunda residência. “A procura por casas no litoral Norte de São Paulo caiu 80%, 90%. Mas a oferta cresceu 60%. As pessoas estão cansadas de pegar trânsito, há escassez de mão de obra, tem custo de manutenção. Quem ainda quer ter uma segunda residência está optando por uma casa de campo dentro de condomínio fechado, com segurança e estradas vazias.”
Foto de destaque: Fazenda da Grama – Propriedade BNSIR
