Diante de um cenário global mais complexo para o setor imobiliário , no ambiente interno o mercado foi mais resiliente, com manutenção do volume dos negócios e variações específicas para diferentes bairros em São Paulo
Em nossa 4º edição do Snapshots falamos dos números do mercado de alto padrão nos principais bairros nobres e a dinâmica entre a oferta e a demanda neste período. Enquanto o conjunto de bairros que compõem os Jardins se destacou pela demanda contínua, com manutenção do volume de negócios fechados e ligeira queda no ticket médio dos apartamentos usados, o Itaim, por exemplo, se destacou pelo aumento do ticket médio dos negócios em relação ao mesmo período.
“Considerando um cenário político-econômico mais sustentável pela frente, com crédito mais acessível, consequente aumento da produção e contratação de mão de obra que possa manter tendência de baixa para a taxa de desemprego já percebida no último trimestre, os números são positivos para o setor imobiliário de alto padrão. E, caso não haja grandes tribulações no cenário internacional, a perspectiva será mais otimista para os negócios em 2024”, aponta Denise Ghiu, Chief Data Officer da Bossa Nova Sotheby’s International Realty e idealizadora do relatório Snapshots.
Confira abaixo os valores e as tendências de alguns dos principais bairros de São Paulo.
Alto de Pinheiros
Os valores fechados apresentaram estabilidade na mediana móvel registrada dos últimos seis meses, em R$ 15.335/m² no 4º trim./23. Observamos que no bairro do Alto de Pinheiros o ticket médio dos negócios fechados para apartamentos usados foi de R$ 5,73 milhões, valor muito próximo àquele registrado no mesmo período em 2022.
Para os valores anunciados, a mediana móvel no 4º trim./23 registrou o valor de R$ 18.079/m², com variação negativa de 0,36% em relação ao 3º trim./23, com valor de R$ 18.145/m². De forma consecutiva os dois últimos trimestres do ano, para o valor da mediana dos imóveis anunciados, refletiram a tendência de ajuste dos valores dos apartamentos em relação à demanda.
Para os valores de locação no bairro, no entanto, notamos variação positiva de 1,84% em relação à mediana móvel do 3º trim./23, que passou de R$66,9/m² para R$68,1/m² no 4º trim./23, com projeção de um rental yield de 4,35% a.a.
Brooklin
Para a mediana móvel dos negócios concretizados, considerando os últimos seis meses, o bairro apresentou variação positiva de 4,9%, passando de R$ 17.424/m² para R$ 18.278/m², refletindo um perfil de demanda de maior capacidade do comprador.
Acompanhando a mesma tendência dos negócios fechados, os valores anunciados apresentaram aumento de 2,69% na mediana móvel, considerando os últimos seis meses, registramos neste trimestre o valor de R$ 17.273/m² ante R$ 15.163/m² no 3º trim./23, evidenciando que os preços dos apartamentos usados no bairro permaneceram com tendência de ajustes ligeiramente mais altos. O bairro apresentou um aumento de 44% de fechamentos em relação ao mesmo período em 2022.
Já para valores de locação no bairro, a mediana móvel considerando os últimos seis meses apresentou estabilidade em relação ao 3º trim./23, passando de R$ 77,4/m² para R$ 78,4/m², com rental yield de 5,5 % a.a.
Higienópolis
Para a mediana móvel dos valores dos apartamentos transacionados nos últimos seis meses registramos variação positiva com aumento de 10,3%, com o valor de R$ 11.032/m² ante R$ 10.000/m². Este indicador está em linha com a demanda para o bairro em relação ao mesmo período em 2022.
A mediana móvel dos valores anunciados fechou em R$ 11.847/m², ante R$ 11.461/m², com variação positiva de 3,4%. Considerando a mediana móvel, o descolamento entre o preço pedido e o valor dos negócios fechados no período continua com variações menores em relação ao trimestre anterior, exibindo uma diferença no 4º trim./23 de 7,39% em relação ao 3º trim./23, 14,6% no 3º trim./23 em relação ao 2º trim./23, e 15,3% no 2º trim./23 em relação ao 1º trim./23.
Itaim
A mediana móvel dos negócios fechados considerando os últimos seis meses no bairro cresceu 9,25%, passando de R$ 18.433/m² para R$ 20.311/m², o que pode ser explicado pelo ticket médio mais alto nos fechamentos. Para a mediana móvel dos anúncios no bairro, verificamos que este indicador apresentou estabilidade, fechando em R$ 18.460/m² no 3º trim./23, ante R$ 18.433/m².
A mediana dos valores de locação no período apresentou variação positiva de 6,27% entre o 3º trim./23 e o 4º trim./23, com rental yield projetado de 5,8%. A mediana móvel, considerando os últimos seis meses, fechou em R$ 91,7/m², ante R$ 93,75/m² no 3º trim./23.
Jardins
No conjunto, os bairros (Jardim Europa, Jardim América, Jardim Paulista e Jardim Paulistano) apresentaram aumento de 2,92% para a mediana móvel dos valores dos apartamentos transacionados nos últimos seis meses, passando de R$ 16.114/m² para R$ 16.585/m². Os negócios fechados foram mais altos no Jardim América (R$ 24.675/m² ante 19.320/m² no 3º trim./23), seguido do Jardim Europa (R$ 20.588/m² ante R$ 18.649/m² no 3º trim./23), Jardim Paulista (R$ 14.646/m² ante R$ 13.200/m² no 3º trim./23) e Jardim Paulistano (R$ 13.587/m² ante R$ 16.610/m² no 3º trim./23). Para todos os bairros agrupados, o ticket médio dos imóveis negociados apresentou redução de 15,37% em comparação ao mesmo período no ano anterior. O Jardim Europa apresentou aumento (11,5%), enquanto o Jardim Paulista apresentou redução deste indicador (14,9%).
A mediana móvel para os lançamentos dos apartamentos em construção, considerando todos os bairros que compõem a região dos Jardins, fechou o 4º trim/23 em R$ 29.667/m², ante R$ 33.512/m². As medianas mais altas para os apartamentos em construção foram registradas no Jardim Europa (R$ 30.616/m²) e Jardim Paulista (R$ 29.667/m²).
Para o mercado de locação, houve variação negativa de 1,26% na mediana móvel entre o 3º trim./23 e o 4º trim./23, passando de R$ 63,60/m² para R$ 62,83/m², com rental yield projetado de 5,45% no conjunto de bairros pesquisados.
