Após um longo período de crise, o cenário macroeconômico do Brasil começou a dar sinais de melhora. Parte significativa desse novo ciclo positivo tem como origem o segmento da construção civil e o mercado imobiliário, que são sempre os primeiros a sentir os efeitos negativos em períodos de recessão, mas também são os protagonistas quando se fala em crescimento econômico. Em 2020, o setor é que deve puxar o ritmo da retomada da nossa economia, com previsão de 2,2% no PIB, segundo estimativas do Banco Central.
O final do ano passado e começo de deste ano foram marcados por uma expectativa de melhora do cenário político e econômico, que acabou incentivando algumas incorporadoras a lançarem seus projetos até então suspensos o que, de forma geral, foi algo muito positivo. O ano de 2019 trouxe um crescimento de 60% no volume de novos lançamentos, comparado aos números do ano anterior.
Mas, para conseguirmos ter uma visão mais clara sobre o mercado imobiliário, precisamos entender que ele apresenta três segmentos bem definidos e que possuem características próprias.
Imóveis econômicos
São imóveis de até 250 mil, compactos e que normalmente estão localizados em bairros mais afastados onde o preço do terreno é mais em conta. Como os empreendimentos são incentivados pelos programas habitacionais, os juros são subsidiados o que torna a parcela do financiamento muito semelhante ao valor de aluguel, portanto o interessado prefere comprar um imóvel próprio a gastar dinheiro com aluguel. Totalmente dependente de baixas taxas de crédito e estabilidade de emprego para compor a renda.
Imóveis de médio padrão
Este foi o mercado que mais sofreu durante a crise. Quando a mídia apontou que o mercado, de forma abrangente, estava passando por uma recessão, o principal foco estava neste segmento. Aqui não existem juros subsidiados e, com a taxa Selic em alta, o custo do financiamento estava muito acima dos patamares anteriores. Em sua grande maioria, os compradores possuem uma pequena poupança e no período de obra, pagam parcelas mensais e deixam um saldo substancial a ser financiado na entrega da obra. Durante a crise, muita gente perdeu o emprego e acabou devolvendo seu imóvel às incorporadoras, que precisaram devolver 100% do valor pago. Consequentemente, as construtoras passaram por um processo de excesso de estoque e falta de caixa, ocasionando a queda nos preços dos imóveis remanescentes. Com o desemprego batendo recorde histórico nos últimos cinco anos, foram lançados poucos empreendimentos até que os estoques retomassem patamares pré-crise. Em 2019 o cenário foi um pouco mais positivo, com aumento do número de novos lançamentos e melhor desempenho na velocidade de vendas.
Imóveis de alto padrão
Este segmento é bem menos depende do crédito imobiliário, que só é utilizado quando as taxas estão muito baixas como oportunidade de funding. Neste perfil o comprador não tem a necessidade de adquirir um imóvel, mas ele quer e pode realizar esta nova compra. Com a crise no segmento imobiliário e os juros em alta, ele simplesmente espera para ter uma cenário mais claro para tomar a decisão e encontrar a melhor oportunidade de negócio, aumentando assim o tempo para tomada de decisão.
E o investidor de imóveis?
Até o 2º semestre de 2018, o perfil de investidor havia diminuído drasticamente. Esta figura, que chegou a representar 40% das vendas, passou a menos de 10%, por conta das altas taxas de juros e insegurança junto às incorporadoras. O que vimos foi que, desde o final do ano passado, com a taxa de juros em queda, as pessoas que tinham oportunidade e dinheiro parado, voltaram a olhar para o mercado imobiliário como uma forma de diversificação do portfólio de investimentos.
Cenário e tendências para 2020
Os indicadores apontam uma expectativa positiva para este início de década, com aumento de lançamentos, queda histórica da taxa de juros para financiamento e bom desempenho dos fundos imobiliários. Algumas empresas preparam seus IPOs e outras estão realizando novas rodadas de investimento chamados de follow on. Os estoques remanescentes estão em patamares pré-crise. e com a retomada da economia e geração de emprego, devemos presenciar um novo ciclo de crescimento e retomada do setor.
Com a presença de mais dinheiro no mercado e taxas baixas, as pessoas buscam oportunidades de investimento e o mercado imobiliário está extremamente atrativo.
Os setores que irão se destacar no próximo ano são os lançamentos no mercado econômico, principalmente o programa Minha Casa Minha Vida, e os lançamentos no mercado de alto padrão. Outra tendência de compra bem interessante é a dos apartamentos compactos. Concebidos pelo plano diretor com o objetivo de trazer as pessoas de menor poder aquisitivo para morar perto do trabalho, esses imóveis de aproximadamente 30 m², acabaram não conseguindo atingir este objetivo. No cenário anterior estes imóveis tinham grande chances de permanecerem vazios, mas com a novo cenário, grande parte foi vendida para um perfil de investidor que deseja ampliar seu portfólio de investimento, com intuito de colocar para locação para a nova geração de Millennials, que por motivos diversos, não querem comprar um imóvel, mas sim investir em experiências, como viagens e gastronomia.
Vale ressaltar que essa sensação otimista para 2020 é mais estruturada do que a que percebemos no final de 2018. Com o mercado mais estável, já se conhecem os players e as forças que estarão atuando. Com a tendência de queda da taxa de juros globalmente, de forma geral os grandes investidores estão preocupados em colocar o dinheiro para render, e o mercado imobiliário será a principal aposta.
*Com mais de 25 anos de experiência no mercado imobiliário, Marcello Romero fundou em 2012 a Imobiliária Bossa Nova, com o propósito de oferecer curadoria especializada em imóveis de alto padrão nos principais bairros de São Paulo e excelência no atendimento, compartilhando assim a sua expertise com seus clientes. Em 2015 a companhia tornou-se a representante exclusiva no Brasil da maior grife imobiliária do mundo, a Sotheby’s International Realty, passando a apresentar-se como Bossa Nova Sotheby’s International Realty – BNSIR.
