Viver em uma ilha particular é sinônimo de paz e privacidade. Um privilégio para poucas pessoas no Brasil. A aquisição, no entanto, requer alguns cuidados para que a experiência de desfrutar de tantas belezas naturais com exclusividade não seja prejudicada por um negócio mal feito. Para Marcelo Tapai, advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Tapai Advogados e vice-presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP, adquirir uma ilha, em linhas gerais, muito se assemelha à negociação de qualquer outro imóvel, o que exige os cuidados básicos de uma transação imobiliária, com a inclusão de algumas particularidades.

“É importante verificar a idoneidade do vendedor da licença de uso da ilha, saber se o vendedor ou sua empresa pendem demandas judiciais, checar se há algum embaraço em relação ao imóvel, como embargos ou ações na Justiça. Um dos documentos essenciais a se verificar é o registro de aforamento, ou seja, o termo de autorização de uso concedido pela União”, afirma Marcelo Tapai. A autorização de uso é uma questão particular na negociação de ilhas.

Todas as ilhas brasileiras, segundo o advogado, são consideradas terrenos da Marinha e, portanto, requerem permissões especiais para seu uso e exploração. A Secretaria do Patrimônio da União é responsável por conceder licenças de uso das ilhas a particulares, que devem obedecer às restrições de uso que variam de uma para outra, assim como pagar impostos e tributos à União. “Ao contrário de outros imóveis, na verdade não se ‘compra’ uma ilha, afinal estas são propriedades da Marinha. O que se conquista é o domínio útil do local, que pode ser negociado com terceiros”, explica Marcelo Tapai.

Ou seja, a concessão do uso da ilha pela União garante ao interessado o direito real sobre a propriedade, inclusive podendo o novo proprietário comercializar essa licença de uso. Anualmente paga-se o equivalente a 0,6% sobre o valor da ilha a título de imposto, chamado de foro. “No caso de comercialização da licença, um outro tributo, conhecido como laudêmio, é devido à União, e equivale a 5% do valor do imóvel”, esclarece Marcelo Tapai.

A vida em uma ilha particular também necessita de atenção às questões ligadas ao meio ambiente. Regras ambientais podem limitar ou impedir construções em algumas áreas em razão de restrições da legislação ambiental. “É fundamental, antes de adquirir uma ilha, consultar previamente um profissional especializado para a confecção de um laudo de impacto ambiental, baseado nas particularidades e restrições daquela área, levando em conta as questões legais. Muitas propriedades, por exemplo, possuem ecossistemas próprios, cuja proteção pode limitar o uso do espaço. Por isso, é sempre importante consultar os órgãos ambientais e ter o acompanhamento de um profissional especializado nesse ramo para a garantia de um negócio seguro”, alerta o advogado.

Além dos procedimentos jurídicos e tributários, conforme já mencionados, existem outras preocupações necessárias para a aquisição de uma ilha. Uma delas é a verificação da infraestrutura do local, para que a vida na ilha traga conforto e bem-estar ao morador. Esta é a avaliação de Victor Murtinho, especialista da Bossa Nova Sotheby´s International Realty na região de Angra dos Reis, cidade do Rio de Janeiro formada por 365 ilhas e um paraíso para quem busca viver com exclusividade em meio à natureza.

“É lógico que, no momento da escolha de uma ilha, a localização, a topografia, o aproveitamento da área e meios de acesso são pontos muito importantes, mas tudo isso dependerá da infraestrutura já existente ou que terá que ser feita, para que se possa ter energia e água à vontade, entre outras comodidades”, conta Victor Murtinho. “O cliente interessado em adquirir uma ilha sabe que terá um investimento maior do que em uma casa no continente, dependendo, é claro, do tamanho da área e de seu aproveitamento”.

E quando falamos em investir em infraestrutura, o que talvez exija novas construções no local, é mais uma vez necessário se atentar às questões legais. “Checar as licenças ambientais e entender o que pode e o que não pode ser feito na ilha são práticas indispensáveis, porque hoje os limitadores de grandes obras em ilhas são, justamente, as restrições ambientais. A parte de documentação e a de pagamentos de impostos também devem ser vistas, uma a uma, na prefeitura local e no cartório de imóveis da região”, completa Victor Murtinho. Assim, desfrutar a vida em uma ilha particular será muito melhor.

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